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  • 【マンション経営コラム | 第170回】 弊社一押し物件!リヴシティ恵比寿、アスコットパーク日本橋コモド、リヴシティ駒沢大学

    2019-07-11 15:12

    リヴシティ恵比寿とは

    今回は今までのコラムとは打って変わって、弊社で今取り扱っている物件の中で特におすすめの3物件をご紹介させて頂きます。まずは1件目『リヴシティ恵比寿』です。その名の通り最寄り駅はJR恵比寿駅で駅から徒歩9分、1kタイプがメインの投資用マンションになります。今年の5月の末に竣工し地上5階建て総戸数39戸の新築マンションで、住所は東京都品川区上大崎2丁目になります。具体的な場所は恵比寿ガーデンプレイスの真裏に位置している、といえば皆様なんとなく分かるかと思います。この物件が優れているのは何といっても恵比寿という立地ですね。不動産各社が毎年出している住みたい街ランキングでは、恵比寿は横浜に続いて堂々の2位に位置しています。因みに3位は吉祥寺です。今回のマンションは投資用マンションですから長期的に賃貸ニーズが高いところにお持ちになられるのが投資成功の秘訣です。恵比寿は昔から賃貸ニーズが高く、都内どこへでもアクセスが良いので将来的にも賃貸ニーズは高いままでしょう。また国勢調査によると恵比寿は都内の他の区に比べて単身者の割合が高く、他の地域が世帯数で割ると45.71%に対し恵比寿は60.49%もあるそうです。1k投資マンションとしては良いファクターの一つですね。また恵比寿は築が古い物件が多く新築が重宝されます、新築も中古も合わせた1Kの平均賃料は136600円とほかの地域に比べてもかなり高いです。投資マンションは家賃さえ取れていれば価格はつくので、リヴシティ恵比寿は投資マンションとしても物凄くおすすめです。

    アスコットパーク日本橋コモドとは

    次にご紹介させて頂くのが『アスコットパーク日本橋コモド』です。こちらは自社物件ではなく、1ldkタイプの中古マンションになります。この物件も何といっても場所が素晴らしいですね。築も12年と古くなく総戸数も63戸とかなりしっかりしたマンションです。住所は東京都中央区日本橋3丁目で、最寄り駅は都営新宿線馬喰横山駅になります。駅徒歩2分と激近で浅草線東日本橋駅も徒歩4分、JR総武線馬喰町駅も徒歩4分、日比谷線小伝馬町駅からも5分となんと4駅5分以内の物件になります。投資用中古マンションでこんなに好条件の物件は最近なかなかないですね。しかも出自の関係で表面利回り4.7%と最近の中古マンション高騰下ではなかなかでない価格帯で販売できております。以前日経新聞のある記事でマンションの10年後の価格維持率という記事がありまして、その時にびっくりしたのが都心三区(中央区、千代田区、港区)に関しては10年後の価格維持率が101.5%となんと新築時よりも10年後の方が価格が上がっているとのことでした。やはり都心三区は価格が落ちないですね。この状況はオフィスビルの数やインフラを見ても将来的にもこの状況は変わらないでしょうからこちらの物件もおすすめです。

    リヴシティ駒沢大学とは

    そして最後にご紹介させていただくのが『リヴシティ駒沢大学』です。こちらは平成27年3月竣工の築浅自社物件です。この物件は何とっても駒沢大学が近くにあるということが魅力です。1Kタイプの投資マンションなので賃貸人はもちろん大学生もターゲットになります。駒沢大学の学生数は15000人を超えており賃貸ニーズは非常に高いといえます。実際に弊社の賃貸の人間に聞くと、うちが取り扱っている物件の中でもベスト5に入るくらい賃貸付けが楽とのことです。竣工以来ひっきりなしに入居者がいるそうで、駅からも徒歩4分と近く、田園都市線駒沢大学駅から渋谷まで一本で8分で着いてしまうので都心へのアクセスも抜群です。

     

    皆様是非、好立地の物件をそろえている今お話しを聞いてみてはいかがでしょうか。

  • 【マンション経営コラム | 第169回】20代から30代の不動産に対する考え方

    2019-07-09 16:26
    若者の不動産購入が増加
     20代から30代の若い世帯の持家志向により、負債残高が過去最高に膨らんでいます。2018年の20代から30代の負債残高が、政府による調査が始まった2002年以降で最高となり、思考が強くローン金利の低さから賃貸住宅に住むよりも得と判断した方が多くなってきています。住宅にお負債を抱えたことで普段の消費を節約してバランスを取っている若い世帯が増加中です。
     30代までの人による戸建てやマンションの購入っが活発になっていて、日本総合研究所の根本裕之氏が国税調査をもとに調べたところ、2000年に46.6%だった30代の持家比率は2015年に52.3%まで高まったそうです。
     これに伴い若い世帯が抱える住宅ローンが増加しており、総務省の家計調査(2人以上の世帯)によると世帯主が30~39歳の家計の全額債務額が2018年に1,329万円と、調査が始まった2002年以降で最高になっています。一方で、50代の負債額はほぼ横ばいの傾向となっており、持家比率の上昇は若年層に限られています。空前の住宅ローン金利の低下で購入を決めている方が多くなっていて、その他の要因としては企業側が社宅や家賃補助を減らしたこと、大都市への人口集中が続き都心の不動産は価値が下がりづらい傾向が購入動機になっていると推測します。

    銀座の路線価が過去最高
     東京・銀座の路線価が過去最高を更新しています。東京国税局の2019年1月1日時点の都内路線価で、銀座の最高価格は1㎡あたり4,560万円と3年連続で過去最高を更新し、34年連続で全国最高価格となりました。1990年代のバブル期の水準を超え、なお上昇し続けている理由は、常に新たな変化をさせることで集客縫い繋がっているとのことです。イタリアの高級ブランド「ボッテガ・ヴェネタ」が提供した跡地には次の入居者の「バーバリー」がすぐに決定しました。バーバリーは同じ通りのすぐ近くに店舗を構えていてフロア面積を約3倍にすることにより買い物をする訪日外国人を対象に売り上げを伸ばそうと考えています。
     バブル期の銀座の路線価の最高値は1992年の3,650万円でしたが、2017年には上回りそのあとも上昇が続き、2019年は1992年よりも2割以上高くなっていました。

    都内路線価4.9%上昇
     東京国税局が発表した2019年1月1日時点の東京都内の路線価が前年比で平均4.9%上昇しました。47都道府県で都内は沖縄県に次いで2番目に平均上昇が高く、全国は1.3%上昇でした。都内最高路線価の中央区銀座を抱える京橋も、上昇率が2018年の9.9%から2.9%に低下していますが、全国の上昇率と比較しても上昇率は上がっていたので一極集中により地価が下がりづらい状況が理解できます。
     品川区の人口も40万人を突破。リニア開発に伴い、周辺地域の開発も同様に進められていて都心部の地価が下がりづらいことの裏付けになっています。

    不動産購入の重要視するポイント
     不動産を購入は恐らく人生の中で一番高価な買い物になるのではないでしょうか。その不動産はお住まいとして末永くお使いになる方も、売却資産として活用される方やリバースモーゲージとして資産の目減りを抑えつつお住まいとして活用されるなど、今はその時期や用途によって複数の選択肢を兼ね備えた資産として活用することが可能です。
     バブル期の売却資産として転がしていた投資目的の資産とは異なり、今は低金利や安定的な家賃収入、都心の再開発やインバウンド効果などで不動産をお持ちになりやすいだけでなく、長期的な資産として活用することが可能なのが日本の都心不動産ではないでしょうか。
     ご独身の方、既婚者でお子様がいらっしゃる方も、資産をお持ちになることで後悔したくないと思う方は少なくないのではないでしょうか。

     不動産を購入する際に選択肢として、資産価値の有無は重要視するポイントと言えます。


  • 【マンション経営コラム|第168回】AIやVRが不動産市場を活性化!不動産業界にもテクノロジーの波が来ている

    2019-07-04 17:36

    日本は中古物件の流動性が低い

    国交省の調査によると、日本の住宅市場における中古住宅の割合は15%程度にとどまるそうで、80%以上に達する米国やイギリス、約70%のフランスと比べると、日本の中古住宅は流動性が低いとのことです。近年は、人口の減少や相続放棄による空き家の増加が進み、国内で社会問題となってもいますが、流動性が低いままでは問題は深刻化していくばかりだと言われています。

     

    なぜ中古物件は売りにくいのか

     なぜ中古不動産の売買が活発化しないかといいますと、市場における古くからの慣習が問題だという見方があります。売り主と買い主の間には不動産仲介業者が介入し、売却までの手順が複雑なうえに、売買契約成立時には不動産価格の「3%+6万円」(税別)の仲介手数料が発生します。例えば2000万円(税別)の物件では66万円(税別)、6000万円(税別)の物件では186万円(税別)の手数料を仲介業者に支払わなくてはならないのです。

     

    AIがオンラインで価格査定!

    実は今、簡単に素早く物件を売却したい、という物件所有者のニーズを汲み取ったサービスがあります。それは不動産スタートアップのスムタス社が201810月から提供開始している「スムタス買取」です。スムタス買取では、専用サイトに物件の情報を入力するだけで、人工知能(AI)などの先端技術を駆使してオンラインで価格を査定。最短1時間で買取価格を提示してくれます。買取価格に納得すれば、そのままWeb上で売却の手続きが完了し、実質最短2日で売却契約と入金まで出来るようになるそうです。従来、中古物件の売買では、売り出しから販売価格が決定するまで平均12週間程度、売れるまでは平均3カ月から半年程度の時間を要するのが一般的でしたが、前述と比べると大幅な時間短縮が図れます。不動産仲介業者を介さないので、仲介手数料もかからない、中古不動産の「売り難さ」を取り除いた革新的なサービスです。


    VR(
    バーチャルリアリティ)で内見ができる

     また、今まで賃貸で部屋を借りるときは、不動産屋に足を運び営業マンと物件を見に行く、というのが一般的な流れでしたが、現地まで行かずにVR技術を使って物件の内見ができる「VR内見」というサービスを提供するスタートアップも出てきました。独自の撮影アプリを使って360°撮影を行い、物件のVR動画を作成。営業スタッフも客と同じVR映像を一緒に視聴しながら接客するというもので、現地に行かずとも間取りや広さ、日当たりなどを自分の感覚として体験でき、顧客満足度の向上や、成約率のアップに効果がでるようです。またその会社では、家具や小物でモデルルームのように演出して物件の価値を高める「ホームステージング」を、VRで実現する「VRホームステージング」サービスも提供しています。全ての物件をおしゃれに演出することはコスト的に難しいですが、VRなら低コストでホームステージングが実現できます。また、複数パターンのインテリアコーディネートを用意できるほか、家具の配置も簡単に変えられるなど、リアルのホームステージングでは不可能な付加価値を提供することも可能になったのです。

     

    不動産業界にもテクノロジーの波が来ている

     今○○テックという言葉を新聞やネットで良く目にするかと思います。代表的なところでいうと金融(ファイナンス)とテクノロジーかけたフィンテックが有名ですが、不動産業界の場合は不動産=リアルエテートとテクノロジーをかけてリーテックと呼ぶそうです。リーテックスタートアップは今増えているようですから、上記のような便利なサービスがどんどんこれから増えて、より不動産市場は活性化していくでしょう。