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  • 【マンション経営コラム|第172回】いったいどうなってしまうのか?フラット35不正利用問題!!

    2019-07-18 15:12

    フラット35不正利用とは


    実は昨今不動産業界で問題になっているのが、フラット
    35の不正利用問題です。

    どのような問題かというと、住宅金融支援機構が提供する長期固定型住宅ローンの「フラット35」、本来であれば住宅購入に利用する条件で融資を受ける事ができるのですが、購入した物件には住まず、賃貸に出し不動産投資目的の購入に使っていたという問題です。しかもその数は
    年々増加しています。



    なぜ不正利用が起こるのか


    なぜ不正利用が起こるのかというと、一つの理由として金利の差があります。一般的に不動産投資を行う為に物件を買うと融資は不動産投資専用ローンを組むのが常識です。ただ不動産投資専用ローンというのは住居用の住宅ローンの金利が平均1%前後なのに対して、1.62.5%と割高になっています。3000万の物件を1%で組むのと2%で組むのでは毎月の収支に大きく差が出ます。これに気づいた投資家が自分がその物件を住む為に買うと偽ってフラット35で融資を受け、収支を良くしているのです。

    そしてもう一つの理由は融資を受ける事ができる年収の差です。投資用マンションローンは年収400万以上※今年から原則500万以上という融資がおりる年収に下限がありますが、フラット35は年収300万代もしくはそれ以下の人でも融資を受ける事が可能です。投資用マンションローンに比べて裾野が広い為お客の層が多く、業者が販売のマーケットを広げやすいからです。



    不正利用者はどうなるのか


    こちらは実際に住宅支援機構の運営サイトに載っている条文です
    【フラット35はお申込ご本人またはそのご親族の方がお住まいになる新築住宅の建設資金・購入資金、中古住宅の購入資金等にご利用いただけます。 ご返済中に、お申込ご本人またはそのご親族の方が実際にお住まいになっていることの確認を行わせていただく場合があります。 第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金に利用するなどの目的外利用が判明した場合には、お借入れの全額を一括で返済していただく場合がありますのでご注意ください。】

    このように不正利用者の方は、所謂貸し剥がしを受けると明記されています。



    大手ローン会社も問題に直面している


    こちらはある新聞記事の抜粋ですが、【東証1部上場の住宅ローン大手、アルヒ株が売られた。10連休明けの58日、20183月以来、11カ月ぶりの安値となる1414円を付けた。連休に入る直前の426日の終値1982円から29%下落した。

    連休中の54日、住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」を悪用し、不動産投資に不正利用された疑いが出ていると報じられた。

    本来は居住用しか認められないのに、当初から投資目的であることを隠し、居住用と嘘をついて融資を引き出す手口だ。不動産仲介の業界用語で「なんちゃって」と呼ばれている。アルヒは57日、「当社が主体となり不正を行った事実は確認されていない」と発表した。アルヒの代表取締役会長兼社長兼CEO(最高経営責任者)兼COO(最高執行責任者)の浜田宏氏は514日の決算説明会で、こうコメントした。

    「住宅ローンは直接面談をして、居住意思を確認した後に融資する。融資後のローン債権は住宅金融支援機構に譲渡しており、万が一、不動産投資への流用などに関してアルヒがミスをしていれば債権を買い戻す必要がある。しかし、債権の買い戻しは今までもなく、アルヒにミスはないと考えている」と】

    意図せずではありますが融資をしたローン会社にも影響が出ています。




    真っ当にやるのが1


    物事なんでもそうですが、いっときの利益の為に良くない事をするとはじめは良いかもしれないですが後からしっぺ返しがくるものです。何事もそうですが正々堂々真っ当にやるのが1番だと筆者は思います。会社の規模や知名度だけでなく、ダメなことはダメだと真っ当に営業をしている会社や営業マンを選ばれた方が良いと思います。

  • 【マンション経営コラム | 第171回】 日本経済のプラス面とマイナス面

    2019-07-17 12:15

     

    【税収は最高の60兆円超】

     財務省は2018年度の国の税収総額が603563億円と過去最高になったと発表した。2018年度の税収は60.4兆円で、28年ぶりに60兆円を超えて過去最高を記録しこれまでの最高額は、バブル期の1990年度の60.1兆円でした。税収全体の8割を占める所得税、消費税、法人税の「基幹3税」の税収がいずれも前年度を上回りました。給与や消費の伸びを背景に17年度比で約1.5兆円増えてこれまでの最高だったバブル期と比べると、消費税が増えて法人税の比率が下がるなど税収構造は大きく変わりました。

    当時と比べ、税収増の要因で高いのは消費税です。当時の税率は3%で税収は4.6兆円。その後の税率引き上げで税収は4倍弱に膨らみ、30年前の法人税収と肩を並べ今年の201910月には10%への引き上げも予定されています。法人税は90年度に18.4兆円あった税収が18年度に12.3兆円と6割強まで減り、国際的な影響もあり税率引き下げを余儀なくされました。日本は税率を1990年度の37.5%から23.2%まで下げています。

     

    【年金受給年齢】

    以前は60歳から支給されていた厚生年金は、現在、支給年齢が段階的に引き上げられて昭和3642日以降生まれの男性、昭和4142日以降生まれの女性は全額、65歳からの支給となっています。厚生労働省の試算によると、年金や医療、介護などの社会保障給付額は、国・地方の財政負担や個人の払った保険料からの給付を合わせて2011年度で105兆円。現行制度を維持した場合も、高齢化の影響で2025年度には141兆円と、約36兆円増加する見通しです。年金が1.2倍、医療が1.5倍、介護は1.9倍に膨らむ見通しとなっています。

    社会保障の財源はすでに大幅に不足していて、消費税は高齢者医療、基礎年金、介護の3分野に充てることが決まっています。それでも2010年度予算ではこの3分野で9.8兆円の財源不足が生じています。この不足額を補っていくために今後、消費税を現行の8%から欧米並みに20%から25%にあげていかないと将来の社会保障も安定的に受けられないと言われているそうです。

     

    【外国人労働者が増加中】

    総務省が710日に発表した201911日時点の人口動態調査によると、外国人の数は全人口の約2.1%にあたる2667,199人でした。前年に比べ、6.79%増えていて外国人の生産年齢人口(15歳~64歳)は、前年に比べ149,650人増え、外国人全体の約85.1%にあたる2268,941人になりました。外国人が多く住んでいる都道府県は東京都で約55万人、次いで愛知県の約25万人、大阪府の約236千人、神奈川県の約21万人と続いています。また、外国人がもっとも多く住んでいる市区は大阪府大阪市で約137千人でした。なお、住んでいる外国人が10万人を超える市区は大阪府大阪市のみです。

    4月には改正出入国管理法が施行され、日本における人手不足解消への期待も高まっていることから、引き続き、日本で就労する外国人は増加していきそうです。

     

    【税収増と税収減によって】

    国の借金である国債の発行残高は約900兆円、地方政府の借金である地方債の発行残高は約200兆円、国と地方を合わせるとその総額は約1100兆円に達っしており日を追う毎に膨らんでいます。その状況下で前述の通り「税収は60兆円超え」「年金受給年齢引き上げ」「外国人労働者増」など国の借金を減らす為の政策は取られていますが、一向に減る気配がないように思います。

    コツコツ働いた大事な個人資産の預け先として、大きく分けて3つあり「銀行預金での現金資産」や「株式での有価証券」、「不動産での現物資産」等があります。どの商品で運用するかは個人様によって大きな差が出てきます。今の日本を国の借金が膨らむだけの状況として捉えていくのか、また、これからがチャンスとして捉えて資産運用する事で自身の資産や将来のライフスタイルの方向性も変わってくると思います。

    日本の借金が増え続けている状況下では国自体もインフレに向かわせたい状況だと思いますので、「インフレに強く」、「失くなりづらい資産」として現物資産の不動産投資をご検討してみてはいかがでしょうか。

     

  • 【マンション経営コラム | 第170回】 弊社一押し物件!リヴシティ恵比寿、アスコットパーク日本橋コモド、リヴシティ駒沢大学

    2019-07-11 15:12

    リヴシティ恵比寿とは

    今回は今までのコラムとは打って変わって、弊社で今取り扱っている物件の中で特におすすめの3物件をご紹介させて頂きます。まずは1件目『リヴシティ恵比寿』です。その名の通り最寄り駅はJR恵比寿駅で駅から徒歩9分、1kタイプがメインの投資用マンションになります。今年の5月の末に竣工し地上5階建て総戸数39戸の新築マンションで、住所は東京都品川区上大崎2丁目になります。具体的な場所は恵比寿ガーデンプレイスの真裏に位置している、といえば皆様なんとなく分かるかと思います。この物件が優れているのは何といっても恵比寿という立地ですね。不動産各社が毎年出している住みたい街ランキングでは、恵比寿は横浜に続いて堂々の2位に位置しています。因みに3位は吉祥寺です。今回のマンションは投資用マンションですから長期的に賃貸ニーズが高いところにお持ちになられるのが投資成功の秘訣です。恵比寿は昔から賃貸ニーズが高く、都内どこへでもアクセスが良いので将来的にも賃貸ニーズは高いままでしょう。また国勢調査によると恵比寿は都内の他の区に比べて単身者の割合が高く、他の地域が世帯数で割ると45.71%に対し恵比寿は60.49%もあるそうです。1k投資マンションとしては良いファクターの一つですね。また恵比寿は築が古い物件が多く新築が重宝されます、新築も中古も合わせた1Kの平均賃料は136600円とほかの地域に比べてもかなり高いです。投資マンションは家賃さえ取れていれば価格はつくので、リヴシティ恵比寿は投資マンションとしても物凄くおすすめです。

    アスコットパーク日本橋コモドとは

    次にご紹介させて頂くのが『アスコットパーク日本橋コモド』です。こちらは自社物件ではなく、1ldkタイプの中古マンションになります。この物件も何といっても場所が素晴らしいですね。築も12年と古くなく総戸数も63戸とかなりしっかりしたマンションです。住所は東京都中央区日本橋3丁目で、最寄り駅は都営新宿線馬喰横山駅になります。駅徒歩2分と激近で浅草線東日本橋駅も徒歩4分、JR総武線馬喰町駅も徒歩4分、日比谷線小伝馬町駅からも5分となんと4駅5分以内の物件になります。投資用中古マンションでこんなに好条件の物件は最近なかなかないですね。しかも出自の関係で表面利回り4.7%と最近の中古マンション高騰下ではなかなかでない価格帯で販売できております。以前日経新聞のある記事でマンションの10年後の価格維持率という記事がありまして、その時にびっくりしたのが都心三区(中央区、千代田区、港区)に関しては10年後の価格維持率が101.5%となんと新築時よりも10年後の方が価格が上がっているとのことでした。やはり都心三区は価格が落ちないですね。この状況はオフィスビルの数やインフラを見ても将来的にもこの状況は変わらないでしょうからこちらの物件もおすすめです。

    リヴシティ駒沢大学とは

    そして最後にご紹介させていただくのが『リヴシティ駒沢大学』です。こちらは平成27年3月竣工の築浅自社物件です。この物件は何とっても駒沢大学が近くにあるということが魅力です。1Kタイプの投資マンションなので賃貸人はもちろん大学生もターゲットになります。駒沢大学の学生数は15000人を超えており賃貸ニーズは非常に高いといえます。実際に弊社の賃貸の人間に聞くと、うちが取り扱っている物件の中でもベスト5に入るくらい賃貸付けが楽とのことです。竣工以来ひっきりなしに入居者がいるそうで、駅からも徒歩4分と近く、田園都市線駒沢大学駅から渋谷まで一本で8分で着いてしまうので都心へのアクセスも抜群です。

     

    皆様是非、好立地の物件をそろえている今お話しを聞いてみてはいかがでしょうか。