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  • 【マンション経営コラム | 第171回】 日本経済のプラス面とマイナス面

    2019-07-17 12:1510時間前

     

    【税収は最高の60兆円超】

     財務省は2018年度の国の税収総額が603563億円と過去最高になったと発表した。2018年度の税収は60.4兆円で、28年ぶりに60兆円を超えて過去最高を記録しこれまでの最高額は、バブル期の1990年度の60.1兆円でした。税収全体の8割を占める所得税、消費税、法人税の「基幹3税」の税収がいずれも前年度を上回りました。給与や消費の伸びを背景に17年度比で約1.5兆円増えてこれまでの最高だったバブル期と比べると、消費税が増えて法人税の比率が下がるなど税収構造は大きく変わりました。

    当時と比べ、税収増の要因で高いのは消費税です。当時の税率は3%で税収は4.6兆円。その後の税率引き上げで税収は4倍弱に膨らみ、30年前の法人税収と肩を並べ今年の201910月には10%への引き上げも予定されています。法人税は90年度に18.4兆円あった税収が18年度に12.3兆円と6割強まで減り、国際的な影響もあり税率引き下げを余儀なくされました。日本は税率を1990年度の37.5%から23.2%まで下げています。

     

    【年金受給年齢】

    以前は60歳から支給されていた厚生年金は、現在、支給年齢が段階的に引き上げられて昭和3642日以降生まれの男性、昭和4142日以降生まれの女性は全額、65歳からの支給となっています。厚生労働省の試算によると、年金や医療、介護などの社会保障給付額は、国・地方の財政負担や個人の払った保険料からの給付を合わせて2011年度で105兆円。現行制度を維持した場合も、高齢化の影響で2025年度には141兆円と、約36兆円増加する見通しです。年金が1.2倍、医療が1.5倍、介護は1.9倍に膨らむ見通しとなっています。

    社会保障の財源はすでに大幅に不足していて、消費税は高齢者医療、基礎年金、介護の3分野に充てることが決まっています。それでも2010年度予算ではこの3分野で9.8兆円の財源不足が生じています。この不足額を補っていくために今後、消費税を現行の8%から欧米並みに20%から25%にあげていかないと将来の社会保障も安定的に受けられないと言われているそうです。

     

    【外国人労働者が増加中】

    総務省が710日に発表した201911日時点の人口動態調査によると、外国人の数は全人口の約2.1%にあたる2667,199人でした。前年に比べ、6.79%増えていて外国人の生産年齢人口(15歳~64歳)は、前年に比べ149,650人増え、外国人全体の約85.1%にあたる2268,941人になりました。外国人が多く住んでいる都道府県は東京都で約55万人、次いで愛知県の約25万人、大阪府の約236千人、神奈川県の約21万人と続いています。また、外国人がもっとも多く住んでいる市区は大阪府大阪市で約137千人でした。なお、住んでいる外国人が10万人を超える市区は大阪府大阪市のみです。

    4月には改正出入国管理法が施行され、日本における人手不足解消への期待も高まっていることから、引き続き、日本で就労する外国人は増加していきそうです。

     

    【税収増と税収減によって】

    国の借金である国債の発行残高は約900兆円、地方政府の借金である地方債の発行残高は約200兆円、国と地方を合わせるとその総額は約1100兆円に達っしており日を追う毎に膨らんでいます。その状況下で前述の通り「税収は60兆円超え」「年金受給年齢引き上げ」「外国人労働者増」など国の借金を減らす為の政策は取られていますが、一向に減る気配がないように思います。

    コツコツ働いた大事な個人資産の預け先として、大きく分けて3つあり「銀行預金での現金資産」や「株式での有価証券」、「不動産での現物資産」等があります。どの商品で運用するかは個人様によって大きな差が出てきます。今の日本を国の借金が膨らむだけの状況として捉えていくのか、また、これからがチャンスとして捉えて資産運用する事で自身の資産や将来のライフスタイルの方向性も変わってくると思います。

    日本の借金が増え続けている状況下では国自体もインフレに向かわせたい状況だと思いますので、「インフレに強く」、「失くなりづらい資産」として現物資産の不動産投資をご検討してみてはいかがでしょうか。

     

  • 【マンション経営コラム | 第170回】 弊社一押し物件!リヴシティ恵比寿、アスコットパーク日本橋コモド、リヴシティ駒沢大学

    2019-07-11 15:12

    リヴシティ恵比寿とは

    今回は今までのコラムとは打って変わって、弊社で今取り扱っている物件の中で特におすすめの3物件をご紹介させて頂きます。まずは1件目『リヴシティ恵比寿』です。その名の通り最寄り駅はJR恵比寿駅で駅から徒歩9分、1kタイプがメインの投資用マンションになります。今年の5月の末に竣工し地上5階建て総戸数39戸の新築マンションで、住所は東京都品川区上大崎2丁目になります。具体的な場所は恵比寿ガーデンプレイスの真裏に位置している、といえば皆様なんとなく分かるかと思います。この物件が優れているのは何といっても恵比寿という立地ですね。不動産各社が毎年出している住みたい街ランキングでは、恵比寿は横浜に続いて堂々の2位に位置しています。因みに3位は吉祥寺です。今回のマンションは投資用マンションですから長期的に賃貸ニーズが高いところにお持ちになられるのが投資成功の秘訣です。恵比寿は昔から賃貸ニーズが高く、都内どこへでもアクセスが良いので将来的にも賃貸ニーズは高いままでしょう。また国勢調査によると恵比寿は都内の他の区に比べて単身者の割合が高く、他の地域が世帯数で割ると45.71%に対し恵比寿は60.49%もあるそうです。1k投資マンションとしては良いファクターの一つですね。また恵比寿は築が古い物件が多く新築が重宝されます、新築も中古も合わせた1Kの平均賃料は136600円とほかの地域に比べてもかなり高いです。投資マンションは家賃さえ取れていれば価格はつくので、リヴシティ恵比寿は投資マンションとしても物凄くおすすめです。

    アスコットパーク日本橋コモドとは

    次にご紹介させて頂くのが『アスコットパーク日本橋コモド』です。こちらは自社物件ではなく、1ldkタイプの中古マンションになります。この物件も何といっても場所が素晴らしいですね。築も12年と古くなく総戸数も63戸とかなりしっかりしたマンションです。住所は東京都中央区日本橋3丁目で、最寄り駅は都営新宿線馬喰横山駅になります。駅徒歩2分と激近で浅草線東日本橋駅も徒歩4分、JR総武線馬喰町駅も徒歩4分、日比谷線小伝馬町駅からも5分となんと4駅5分以内の物件になります。投資用中古マンションでこんなに好条件の物件は最近なかなかないですね。しかも出自の関係で表面利回り4.7%と最近の中古マンション高騰下ではなかなかでない価格帯で販売できております。以前日経新聞のある記事でマンションの10年後の価格維持率という記事がありまして、その時にびっくりしたのが都心三区(中央区、千代田区、港区)に関しては10年後の価格維持率が101.5%となんと新築時よりも10年後の方が価格が上がっているとのことでした。やはり都心三区は価格が落ちないですね。この状況はオフィスビルの数やインフラを見ても将来的にもこの状況は変わらないでしょうからこちらの物件もおすすめです。

    リヴシティ駒沢大学とは

    そして最後にご紹介させていただくのが『リヴシティ駒沢大学』です。こちらは平成27年3月竣工の築浅自社物件です。この物件は何とっても駒沢大学が近くにあるということが魅力です。1Kタイプの投資マンションなので賃貸人はもちろん大学生もターゲットになります。駒沢大学の学生数は15000人を超えており賃貸ニーズは非常に高いといえます。実際に弊社の賃貸の人間に聞くと、うちが取り扱っている物件の中でもベスト5に入るくらい賃貸付けが楽とのことです。竣工以来ひっきりなしに入居者がいるそうで、駅からも徒歩4分と近く、田園都市線駒沢大学駅から渋谷まで一本で8分で着いてしまうので都心へのアクセスも抜群です。

     

    皆様是非、好立地の物件をそろえている今お話しを聞いてみてはいかがでしょうか。

  • 【マンション経営コラム | 第169回】20代から30代の不動産に対する考え方

    2019-07-09 16:26
    若者の不動産購入が増加
     20代から30代の若い世帯の持家志向により、負債残高が過去最高に膨らんでいます。2018年の20代から30代の負債残高が、政府による調査が始まった2002年以降で最高となり、思考が強くローン金利の低さから賃貸住宅に住むよりも得と判断した方が多くなってきています。住宅にお負債を抱えたことで普段の消費を節約してバランスを取っている若い世帯が増加中です。
     30代までの人による戸建てやマンションの購入っが活発になっていて、日本総合研究所の根本裕之氏が国税調査をもとに調べたところ、2000年に46.6%だった30代の持家比率は2015年に52.3%まで高まったそうです。
     これに伴い若い世帯が抱える住宅ローンが増加しており、総務省の家計調査(2人以上の世帯)によると世帯主が30~39歳の家計の全額債務額が2018年に1,329万円と、調査が始まった2002年以降で最高になっています。一方で、50代の負債額はほぼ横ばいの傾向となっており、持家比率の上昇は若年層に限られています。空前の住宅ローン金利の低下で購入を決めている方が多くなっていて、その他の要因としては企業側が社宅や家賃補助を減らしたこと、大都市への人口集中が続き都心の不動産は価値が下がりづらい傾向が購入動機になっていると推測します。

    銀座の路線価が過去最高
     東京・銀座の路線価が過去最高を更新しています。東京国税局の2019年1月1日時点の都内路線価で、銀座の最高価格は1㎡あたり4,560万円と3年連続で過去最高を更新し、34年連続で全国最高価格となりました。1990年代のバブル期の水準を超え、なお上昇し続けている理由は、常に新たな変化をさせることで集客縫い繋がっているとのことです。イタリアの高級ブランド「ボッテガ・ヴェネタ」が提供した跡地には次の入居者の「バーバリー」がすぐに決定しました。バーバリーは同じ通りのすぐ近くに店舗を構えていてフロア面積を約3倍にすることにより買い物をする訪日外国人を対象に売り上げを伸ばそうと考えています。
     バブル期の銀座の路線価の最高値は1992年の3,650万円でしたが、2017年には上回りそのあとも上昇が続き、2019年は1992年よりも2割以上高くなっていました。

    都内路線価4.9%上昇
     東京国税局が発表した2019年1月1日時点の東京都内の路線価が前年比で平均4.9%上昇しました。47都道府県で都内は沖縄県に次いで2番目に平均上昇が高く、全国は1.3%上昇でした。都内最高路線価の中央区銀座を抱える京橋も、上昇率が2018年の9.9%から2.9%に低下していますが、全国の上昇率と比較しても上昇率は上がっていたので一極集中により地価が下がりづらい状況が理解できます。
     品川区の人口も40万人を突破。リニア開発に伴い、周辺地域の開発も同様に進められていて都心部の地価が下がりづらいことの裏付けになっています。

    不動産購入の重要視するポイント
     不動産を購入は恐らく人生の中で一番高価な買い物になるのではないでしょうか。その不動産はお住まいとして末永くお使いになる方も、売却資産として活用される方やリバースモーゲージとして資産の目減りを抑えつつお住まいとして活用されるなど、今はその時期や用途によって複数の選択肢を兼ね備えた資産として活用することが可能です。
     バブル期の売却資産として転がしていた投資目的の資産とは異なり、今は低金利や安定的な家賃収入、都心の再開発やインバウンド効果などで不動産をお持ちになりやすいだけでなく、長期的な資産として活用することが可能なのが日本の都心不動産ではないでしょうか。
     ご独身の方、既婚者でお子様がいらっしゃる方も、資産をお持ちになることで後悔したくないと思う方は少なくないのではないでしょうか。

     不動産を購入する際に選択肢として、資産価値の有無は重要視するポイントと言えます。