【マンション経営コラム｜第1９回】不動産投資、新築と中古おすすめはどっち？
そこで新築、中古それぞれの特徴を紹介し、どちらを選んだ方が利益を得やすいのかを解説していきます。
新築物件のメリット・デメリット
新築マンションの最大のメリットは、新しさを価値として提供できるということです。できたばかりで誰も住んでいない部屋を求める顧客に対し、同条件の周辺の物件に比べて2割ほど高い家賃で貸すこともできます。
もしそのまま高い家賃のままでずっと住み続けてくれているのであれば、収益率が素晴らしい物件として自分の収入に貢献してくれます。一度でも退去が出てしまうと新築物件とは言えなくなりますが、それでも築3年や5年の物件はきれいな状態であり、設備も最新のものが多く、客付けしやすいでしょう。
家賃は築年数で徐々に下げなくてはいけないことが多いですが、一般に築10年ほどまでは比較的新しい物件とみなされるので、家賃競争に巻き込まれる不安はそれほどありません。不動産投資を始めたいが、借りてくれる人がいなかったらどうしよう……と思う人は、まず新築を買えばその不安を感じることなく、不動産会社が客付けをしてくれる可能性が高いです。
デメリットとしては、物件価格が高いことです。新築は家賃を高く設定できますが、その分購入価格も通常より高くなります。また「新築」が通用するのは最初に入居してくれる人のみですから、もし1年で退去してしまったら次の入居者に関しては、周囲の相場を見ながら設定していくことになるでしょう。
中古物件のメリット・デメリット
中古物件のメリットは新築物件の裏返しになりますが、価格が安いということです。東京のマンションの坪単価は築年数に応じて低下しますので、同条件の物件であるのならば中古物件を買ったほうが高利回りにできる可能性は高いです。
また都心部で顕著ですがマンションというのは立地条件の良いところから建てられていきます。もし今から新築マンションを建てようしても、駅周辺に土地が空いてなければどうしようもありません。マンションが多い都心ではすでに駅周辺は店や商業施設、そしてマンションで埋まってしまっており、良い条件の土地を探すのが至難となっているのです。つまり駅から徒歩5分以内など、好条件のマンションを見つけやすいのは中古の方だといえます。
一方、デメリットは経年劣化にあります。設備やデザインは当然新築より劣るので、集客力が低く、家賃も下げなければならないケースがあります。よって、当初の想定より利回りが低くなることもありますし、修繕リスクもあります。マンションは戸建てと違って管理費、修繕積立金が定期出費となっており、中古マンションはその出費が利益を圧迫します。
両者の比較
収益面で見れば、中古は物件代が安い代わりに家賃も下げざるを得ませんし、修繕積立金なども必要になります。少ない費用で始めてみたいという人は格安中古でも良いかもしれませんが、利益を確実に出したいという場合は必ずしも向いているとは言えません。
一方で新築物件も良い立地のものは少ないうえに、年々都心部の地価の上昇で価格が比例してアップしています。利回りが5％あれば良い方ということもあるでしょう。しかし、中古でも10年以内のものであれば家賃はそれほど下げずに済みながらも、物件価格は確実に安くなり、修繕積立金リスクもそれほど考えずに済みます。
近年建てられた都心部の中古マンションを狙うのが、リスクを抑えて収益を確保するのに適しているかもしれません。
物件選びはぜひ自分の目で
物件選び一つでその投資がうまくいくかどうかが大きく変わってきます。周囲の人口構成や需要などもよく調査してから中古か新築を決めていくと良いでしょう。学生街と都心部、また住宅地では需要も異なってくるものです。物件選びは、自分の目で行うようにしましょう。
