【マンション経営コラム｜第42回】ワンルーム投資の失敗から学ぶ成功への3つのポイント

不動産投資の中でもワンルームマンションは、初心者が比較的始めやすい投資先に挙げられるでしょう。物件の価格が安いため、少ない自己資金で始めやすく、場合によっては自己資金ゼロでも可能です。

しかし、手軽に始めやすい一方でリスクを軽視すると、失敗する可能性もあります。

学生向けワンルームで空室ばかり

実際に何に気をつけたら良いのか、ワンルーム投資で起こった失敗例とともに紹介しましょう。

Aさんは、新しく大学が開校する予定地の近く、駅そばの利便性の良い新築ワンルームマンション（5部屋）への投資を決めました。もちろん学生が入居してくれるだろうという想定です。

便利で新築と好条件でしたが、当初想定していた家賃では入居者がなかなか決まりませんでした。不況の影響か保護者も高い家賃は出さないようで、退去者は出ても新しい入居者は決まらず、1年目で既に空室が出てしまいました。

その結果、利回りは想定よりもかなり低くなり、ローンの返済負担が大きくのしかかりました。2年後には3部屋の学生の卒業を控え、さらに状況の悪化が予想されています。現在Aさんは、物件の任意売却を検討しているといいます。

この例から学べることは何でしょうか。ワンルーム投資に限らず、不動産投資で注意しなければならないのは、家賃相場や立地条件などから需給のバランスを検討することです。

Aさんの場合も学生をターゲットにするのであれば、新築マンションであることは絶対条件ではありませんでした。長くても4年ほどしか住まない物件に、家賃の高い部屋は選ばれなかったのです。

たとえば学生向けならば中古マンション、利便性の高いエリアで新築ならばファミリー向けなど、物件の条件と地域性、ターゲットの需要を考える必要があります。大学が開校するから学生の需要があると踏んだことは良かったかもしれませんが、ニーズをとらえきれなかったということでしょう。

家賃滞納に修繕費と負担大、そのうえ売却できない

Bさんの例では、初めての不動産投資で高額な物件の購入は怖いので、数百万円ほどの中古ワンルームマンションを購入しました。価格が手ごろで利回りが高く魅力的だったのですが、購入時に居た入居者が数ヵ月で退去してしまいました。

その後、次の入居者は決まりましたが、すぐに家賃を滞納しはじめ、ついには夜逃げしてしまったのです。せめてリフォームしようと思いましたが、物件そのものが古すぎて修繕費は高いものになりました。

その後も入居者はあるものの、一旦退去すると次が決まるまで数カ月以上かかるということが続きました。いっそ売却しようと思いましたが、購入時の価格では売れそうにありません。

Bさんの例からは、中古物件への投資の難しさが学べます。たしかに中古は価格が安いため、初めての投資には手ごろなように思えます。しかし築年数によっては修繕費が高くつき、新築物件とそう変わらないコストになることもあるのです。購入時に修繕の必要があるか、修繕がいるなら費用はどれくらいかかるかなどを確認しておく必要があります。

初めての不動産投資でリスクが気になる場合には、空室保証が受けられるかを含めて検討するといいでしょう。ただ築年数がある程度経った物件では、空室保証の対象外になることもあります。売却時の価格が下がりすぎない物件を選ぶことも重要です。

失敗事例から学ぶ成功への3つのコツ

2つの事例から気をつけたいのは、「空室リスク」「修繕など購入以外の費用」「購入と売却の価格差」の3つに備えることです。

ワンルーム投資の失敗事例で多いのは、空室や家賃滞納で収入がゼロになってしまうことです。どんな需要があるのか、立地条件はどうかなどを検討して、空室リスクの少ない物件を選ぶことが重要です。仮に空室が生じた場合に備えるためにも、空室保証も合わせて検討しましょう。

修繕などメンテナンスの費用、大規模なリノベーションの予定など、大きな出費はあらかじめ計画に組み込んでおきましょう。1室のみの保有でも、物件価値を維持するためには定期的な補修が必要です。

購入価格と売却価格に差ができてしまい、計画ほどの利益を得られないことも少なくありません。不動産投資の基本は長期保有で利益を出すことですが、売却した場合にいくらになるのかは常に考えておいたほうがいいでしょう。

「備えあれば憂いなし」と考えて、しっかりしたリスクヘッジのうえ、ワンルーム投資に挑戦してみてはいかがでしょうか。