【マンション経営コラム｜第６４回】区分所有のメリット・デメリットから考える地域選び

不動産投資を行うためには、もともと所有している不動産を活用するか、新しく購入しなければなりません。特に新しく購入する場合には高額な初期投資が必要となり、そこまで自己資金を用意するのは難しい場合もあります。そんななか、比較的安価に購入できるものに区分所有があります。区分所有による不動産投資について解説します。

区分所有のメリット

区分所有とは、マンションなどの集合住宅の一部を所有することをいいます。不動産投資という言葉からは、広い土地にアパートやマンションを建てて経営することや、所有する一軒家を貸し出すことを思い浮かべがちですが、区分所有でも不動産投資が可能です。

区分所有による不動産投資のメリットは、比較的少ない投資でできること・リスク分散が容易なことが挙げられます。数件のマンションを所有した場合、同じ場所にする必要がなく、さまざまな場所に所有することが可能なため同様のリスクを減らすことができます。

区分所有のデメリット

区分所有だけではなく不動産投資によくあるデメリットとして、空室リスクが挙げられます。これは、賃貸経営を行う以上避けられないリスクです。また、高額で貸し出すことができないために利回りの確保が難しいことなども挙げられます。しかし、マンションやアパートの居住者は基本的には長期的に住むことを前提にしている人が大半です。一度借り手がついてしまえば、その後は長期間にわたって安定的に収入を得ることが可能となります。

もう一つのデメリットとして挙げられるのは、利回りの確保についてです。区分所有は株式投資やFX投資などと比較するとリターンは低いかもしれませんが、株式投資やFX投資はいわゆるハイリスク・ハイリターン投資に分類されます。リターンは大きくても、場合によっては損失も多くなります。これに対して不動産投資の場合は、借り手がつけば安定的に長期間リターンを得ることが可能であり、損失リスクも低くなります。長期的にみた場合、区分所有の不動産投資の方がトータルリターンを大きくすることが可能となるケースもみられます。

メリット・デメリットから考える地域選び

区分所有のメリットは、一棟投資に比べて少額から投資ができるという点が挙げられます。これは、比較的安価で区分所有権を手に入れることができるということです。しかし、借り手がいなくては、収入を得ることができません。借り手がつきやすい地域を選ぶことが、安定した収入を得るためには必須の条件となります。

たとえば、大きな会社が近隣にある地域の場合、周辺に勤務者が集まります。同様に、大学などがある地域には学生が集まります。学生は一定期間で卒業していきますが、代わりに新入生が来ることになり、居住者は入れ替わりに入ってくることになります。これらを考えると、東京23区などの場合は人口も多く借り手がつきやすい地域ということができます。

また、区分所有のデメリットとして空室リスクがありますが、治安がよい、ショッピングセンターなどが近隣にある、駅から近い地域などは空室リスクを減らすことにつながります。これらの地域にあるマンションなどを狙うと借り手に困ることは少なくなり、空室リスクを減らすことができるでしょう。

少ない投資でも借り手がつけば安定的な収入に

区分所有の場合、1室から数室程度の不動産投資になります。これらを貸し出すことで得られる賃料が収入になることから、定期収入としてはそれほど多くないかもしれません。しかし、もともと投資金額が多くないことから、リターンが少なくても安定的に得ることができれば比較的早期に投資額をカバーすることも可能となります。

安定的に賃料収入を得るためには、空室リスクが少ない場所・人気のある場所を選ぶことが近道となります。リスクを回避できる投資先を選ぶことは、堅実な区分所有につながるのでよく検討してください。