【マンション経営コラム｜第８５回】マンション経営をするためにはどれくらい費用が必要？

2016年に実施されたマイナス金利の影響もあり、金利の低下を狙ったマンション経営に注目が集まっています。ここではマンション経営を行うにあたって、必要となる初期費用や借り入れの手段、そして住宅ローンをマンション投資に使用することの違法性について、紹介していきます。

マンション経営の初期投資は物件取得費用だけではない

マンション経営に必要な初期投資として、一から建てる場合は土地取得、建築、販売広告にかかる費用が発生します。収益物件購入であれば、物件購入費用、販売・広告費が必要となり、いずれの場合においても用意できる投資費用によって、その規模は変動します。物件取得時に必要となるものが諸費用です。

さらに不動産業者をはさむのであれば、仲介手数料が必要となり、印紙税、司法書士に依頼する不動産登記代行料、固定資産税、不動産取得税なども発生します。もちろん、新築か中古でその費用は異なります。諸費用の目安としては諸説ありますが、物件価格の1割と言われることが多いです。初期投資費用の計算は、取得物件の金額を基準に算定され、取得のための自己資金が無い場合は融資を受けることも可能です。

まずは政府系金融機関である「政策金融公庫」から

自己資金が少ない場合、一番初めに門を叩くことになるのが政府系金融機関の「日本政策金融公庫」です。政府系であるため、融資条件は民間の金融機関と比較すると、緩やかではあるものの「借り入れ目的が不動産賃貸事業であること」「担保となる物件があること」「公共料金や税金に未払いがないこと」などの制約があります。融資期間は年齢、性別によって幅がありますが、概ね最大10～15年の間が平均となっています。

また、金利については2016年4月現在、5～10年の期間で1.25％～1.85％となり、担保物件の評価額によってその値は変動します。メガバンクのような大手金融機関となると、融資の一つの基準が年収700万円以上となるので、自身の経済状況に合わせて融資先を複数検討する必要があるでしょう。

マンション投資で重要となる「最低費用」という考え方

マンション投資における最低費用は、「物件取得費用」となります。ただ、安さを追求するあまり、収益性が無い物件を取得してしまうと、それでは投資にはなりません。

中古区分マンションでスタートする場合、初期費用が安く済むというメリットがあります。しかし、リフォームやリノベーション費用などの追加費用も発生するため、結果的に高くなってしまうケースも想定されます。最低費用という答えは、結果として出てくるものであり、自己資金と借り入れ資金から毎月着実に返済できる可能性が高いものを、最低費用と考えるのが得策でしょう。

マンション投資のご法度である「住宅ローン」での借り入れ

恐らく多くの人が「住宅ローンを組んで不動産投資目的で物件を購入し、自分たちは別に賃貸を借りたらどうなるのか」という疑問を、一度は頭に思い浮かべるかもしれません。

基本的に住宅ローンは、その家に住むことを前提にして融資する契約となっているため、住宅ローンで不動産投資を行うことは契約違反となります。下手をすれば「詐欺罪」として訴訟になる可能性もあり、それ以前に残債の一括返済を求められることになるでしょう。

結果として返済計画も狂い、信用に傷がついたことで新たな借り入れも難しくなってしまいます。不動産投資はあくまでも、自己資金と不動産投資を目的とする融資の枠内で行い、返済中にやむを得ない事情でどうしてもそのルールを守れなくなる場合は、事前に融資担当者と相談することをおすすめします。

簡単に不労所得が得られるだろうか？

「マンション経営によって不労所得を手にできる」といったタイトルの書籍は、数多く出版されており、それは事実でもあります。その計画の実現のためには物件取得費用、諸費用などのイニシャルコスト、必要資金の借り入れなど事前の計画をいかに綿密に行うかが重要となるのです。

ただ、コストを安く抑えすぎることで投資物件としての効能を失うことや、住宅ローンを利用するなどのルール違反を犯してしまうことは、本来の目的から逸れてしまうため、注意しましょう。

それでも諦めることなく、自分の許容範囲内で計画を実現させていきましょう。