【マンション経営コラム｜第１１３回】不動産投資を始める際にかかる費用って何がある？

不動産投資は長期的なリターンが期待できるものの、初期費用が高額というイメージがあるのではないでしょうか。不動産投資を始める際にどのような費用がかかるか、理解した上で始めるようにしましょう。

不動産投資にかかる初期費用とは

不動産物件を購入する場合、多くの人が頭金で現金を準備し、不足分は不動産投資ローンを組みます。不動産購入時は、物件価格以外にも各種費用が発生します。

売買契約書に貼る印紙税として、500万円超え1,000万円以下の物件売買の場合、軽減税率が適用されるため、5,000円がかかります。1,000万円以上5,000万円以下の物件で1万円となり、金額が上がるにつれて印紙代も上がります。ローンなどの金銭消費貸借契約は軽減税率の対象外となるため、本則税率が適用になります。（各税額は2017年1月時点）

他にも、金融機関によって保証料や事務手数料などが発生します。不動産購入後は登記手続きをしなければなりません。土地は固定資産税評価額の1.5％（2017年3月末まで、以降2％）、建物は固定資産税評価額の2％が、所有権移転登記でかかります。抵当権の設定費用は債権額の0.4％必要です。一部軽減税率が適用になるものもあります。

これらの登記を司法書士に依頼する場合は、その分の費用も別途発生します。不動産投資ローンの借り入れの際は、地震保険や火災保険、住宅総合保険の加入の有無によっても費用がかかってきます。手続き完了後は不動産取得税も納付しなければなりません。

不動産投資の初期費用を確保する心得

近年では、アパートローンでも自己資金0円で借り入れができる金融機関がありますが、長期的な返済をする上で、全額を借り入れするのはリスクが大きくなります。自己資金に余裕があるときは、ある程度自己資金を残して、無理のない返済をしましょう。緩めの返済計画にしておくと、自己資金がたまった時に繰り上げ返済で返済総額を圧縮することも可能ですし、返済が滞るリスクも減らせます。

一方、自己資金0円で借り入れをするときには、現金での支払いが必要な手続きもあるので、そうした初期費用も融資してもらえるローンを選ばなければなりません。こちらも返済計画は無理のないようにしなくてはいけません。収入が不安定だったり低かったりすると、返済が滞るリスクも高くなるため、できる限り資金集めを優先するようにしましょう。

不動産投資後にかかる費用

不動産投資は初期投資だけでなく、物件の維持管理等にも費用が発生します。集金や入居者の募集、クレーム処理などを代行業者に依頼するときは、代行業者に支払う業務委託費が発生します。

所有者には管理費の支払い義務もあります。共用部分の水光熱費や管理人の人件費、清掃や設備の点検などに充てられる必要経費です。マンションやアパートの規模にもよりますが賃料の5％程度、ワンルームマンションで月5,000～1万円が一般的です。また、経年劣化や災害などで、建物の修繕が必要になった時のために、毎月修繕積立金を支払わなければなりません。修繕積立金として、こちらも賃料の5％程度が必要になるでしょう。

さらに、年に一回固定資産税の納付がありますので、毎月積み立てをしておかなければなりません。修繕積立金では足りないような大規模な修繕や、エアコン等の設備が故障した時の修理・買い替えなどの費用も考えられます。いざという時のため、ある程度の自己資金が必要ということになります。

このように、不動産投資にかかる費用は実際に運用を始めなければ気付かないものがたくさんあります。これらの費用を負担しながらリターンを得られる物件なのかということをよくシミュレーションをして、慎重に物件選びをしましょう。