【マンション経営コラム｜１２５回】お金が無くても大丈夫？不動産投資にかかる費用

今や不動産投資は資産家だけではなく、サラリーマンでも可能であり、幅広い層で活用されています。不動産投資は、フルローンで行うとしても初期費用が実費でかかります。

不動産業者、司法書士、金融機関などに支払うさまざまな費用が発生します。不動産投資を始める際の費用、不動産投資を始める際の年収や自己資金、また投資信託を利用した不動産投資について簡単にまとめてみました。

不動産投資を始めるのにかかる費用は？

1. 税金
建物消費税、印紙税、不動産取得税、固定資産税などの税金がかかり、それぞれ課税標準である不動産の価額によって変動します。固定資産税は毎年課税されるものですが、購入年は契約日基準とし売主と比例配分負担することが一般的です。

2. 不動産業者へ支払う費用
不動産を斡旋した不動産業者へ支払う仲介手数料です。不動産業者を仲介しない場合は、この費用は発生しません。法規制されており基本的には上限があります。ただ、不動産価額によって変動し、必ずしも上限額であるわけではありません。

取引額200万円以下の場合は取引額5％以内、200万円以上400万円以下の場合は4％以内、400万円を超える場合は3％以内となり、これに別途消費税が加わったものが仲介手数料の上限となります。

3. 登記費用
司法書士への報酬や抵当権設定費用、登記免許税などがこれにあたります。不動産を購入する際は専門的で煩雑な手続きがあり、知識がない状態で不動産投資を始めることは困難を極めます。司法書士への依頼はまず必須と考えて良いでしょう。司法書士への報酬は事務所によって異なるので、比較検討して決める必要があります。

4. 金融機関へ支払う費用
借入れ先である金融機関への手数料と保証料があります。手数料も保証料も金融機関によって異なり、支払い方法も融資額によって変わる場合があります。一括支払い型だとわかりやすいのですが、代わりに保証料が高い場合もあるのでどちらも踏まえて見なければなりません。

5. 保険
ローンを組む場合、多くの金融機関で団体信用生命保険の加入が義務付けられています。これは契約者が死亡もしくは健康上の問題により支払い能力を失った場合、契約者に代わり生命保険会社がローンを完済する保険です。団体信用生命保険の他、火災保険や地震保険、施設賠償保険などの保険も考慮する必要があります。

以上が不動産投資を始める際にかかる費用となります。また保有開始後は、固定資産税はもちろん物件維持費、入居者募集広告費、修繕費などが別途かかります。

年収はどれくらいが目安？

不動産投資ローンを組むにあたり、金融機関の審査は住宅ローンよりも厳しくなります。住宅ローンの審査は年収200?300万円でも通ることも多いですが、不動産投資ローンの場合は年収500万円を目安にした方が良いかもしれません。

空室や滞納があった場合、その期間の不足分は自己資金で補います。不動産投資ローンの審査は年収だけでなく、安定した収入、勤続先、勤続年数、個人信用情報といった住宅ローンの審査基準と同じものがあります。ただしそれに加え、不動産投資による収益性や自己資金額なども審査の対象としています。

投資信託を通しての不動産投資も可能

多額の資金で不動産を購入し運用する不動産投資では、負担も多く敬遠する人もいるでしょう。そのような方は、不動産投資信託を活用する方法もあります。

不動産投資信託はREIT（リート）といい、投資家から集めた資金で不動産投資を行い投資家に利益を分配する投資信託です。一般的な投資信託と違いREITは証券取引所に上場しているので株式と同じように売買することができます。国内不動産を取り扱っているものをJ-REITといい、50以上の銘柄があります。不動産投資には多額の資金が必要となりますが、REITであれば1万円からの投資が可能であることも魅力の一つです。

不動産投資は自分に合った形で

不動産投資ローンを組んで行う不動産投資も、REITで行う不動産投資もどちらもメリットデメリットがあります。実物所有の不動産投資は、比較的長期安定したリターンが望め、実物不動産を所有できます。一方で、煩雑な手続きや多額な資金、流動性リスク、リスク分散の困難さもあります。

それに対してREITは、少額から始められ手続きも簡単です。しかし実物不動産の所有はできず、証券取引の性格上、上場廃止になれば取引が困難になります。また、どちらの場合においても不動産投資における共通のリスクは存在します。これらを踏まえながら、自分の年収や資金状態、またどのような不動産に投資をしたいかなど、自分に合う投資方法を検討してください。