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今なら、継続入会で月額会員費が1ヶ月分無料!

2015/07/17 23:44

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2015/05/23 03:44

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5.管理会社の選び方 パート2

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3.管理会社の選び方 パート1

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4.中古物件リフォームの罠

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2.賃貸仲介業者を活用!

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1.レントロールの罠

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  • 2033年 空室率40%

    5月11日放送のNHK「クローズアップ現代」を見ていたらこんな数字が出ていました。 このままのペースでアパート建築が続くと20年後にはこうなる予測だそうです。 普通に考えても人口が増えないのに供給だけ増えれば当然の話ですし 現在でも札幌や東京では空室率15パーセント以上なのですから現実的な数字でしょう。 「30年家賃保証」のサブリース会社を取り上げていたので サブリース業者だけが悪いような印象を受けましたが、それは少し違うと思います。 確かに札幌でも元々農地だったところに20年ほど前から どんどんアパート・マンションが建っていきました。 私は当時賃貸仲介を担当していて、その建物の立地は不便なところばかりでしたが 見栄えのいい建物ばかりで客付けにはさほど苦労はしなかったと覚えています。 それでも最初の頃に建てられた木造物件は北海道の特殊な気候に耐えられなかったのか 10年ほどたつと空室が目立つようになりました。 当然家賃も下げなければなりませんので当時のオーナーに 「30年保証といわれていたが家賃(保証額)を改定された」 という話を聞いたことがあります。 しかしその業者の建物は年々グレードアップし、最近の4階...

    2015-05-27

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  • 中間省略?????

    中間省略。 お聞きになったことがあるでしょうか? オーナーから1本の電話が入ったのが去年の夏の日でした。 3年前に私が8,000万円で仲介した物件を悪戦苦闘してなんとか満室にこぎつけ、利回りも11%を確保して、さあこれからだという時にー 「東京の業者が9,500万で買ってくれるっていうから売るわ。なんか中間省略とか言ってたな」 ここでいう中間省略は 売主と買主の間に業者が仲介としてではなく買主になり物件を買い、売主になり新しいオーナーに売るというものです。 現オーナーからすれば1,500万円もの利益が出るのですから二つ返事です。 では新しいオーナーは一体いくらで買ったのでしょう。 「11,000万円」が答えです。 3,000万アップ、まあそれでも利回りは8%です。 東京の方ですし8%でも普通に映ったのでしょう。 ただ、この物件はRCではありますが築20年ですし、現在の前のオーナーが何もしない人だったのでところどころガタがきて補修費がこれでもかこれでもかと襲ってくる物件です。 私が現オーナーに仲介するときに8,000万円で交渉したのは満室で11%ないと利益にならないと確信したからです。 8%じゃ下手をすればマイナスです。 ...

    2015-05-19

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  • 不動産投資とは?

    不動産投資にもいろいろな取り組み方があると思います。 まず利回りが最重要になってくるのはもちろんなのですが、 購入時に想定した利回り通りに運営できる投資家は何パーセントなのでしょうか? 私が見ている限り、成功している人はしっかりと自分の物件を真正面から見ています。 上から見るわけでも、完全に人任せにするわけでもなく。 笑われるかもしれませんが私は物件も生き物だと思っています。 しっかり見てしっかり状態を把握してやれば輝きを持つのです。 人間はいくら着飾っても中身が汚れていれば人は離れていきます。 中身がいくら良くても外に吐き出すものが汚ければ人は離れていきます。 物件も同じです。 「投資物件」は中身=入居者がすべてを左右します。 これを読んで「ふっ」と笑われるかたはどうぞページを閉じてください。 お話を聞いて下さる方には全力でアドバイスをさせていただきます。 あなたの持っている、お持ちになる物件が光を放つように。

    2015-05-19

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