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  • 【マンション経営コラム|第15回】マイナス金利で恩恵を受けた住宅ローン

    安倍政権の経済政策「アベノミクス」。長引くデフレ経済からの脱出を目指し、「機動的な財政政策」「大胆な金融政策」「民間投資を喚起する成長戦略」という3本の矢が2012年5年に放たれてから、5年の月日が経ちました。 アベノミクスが日本経済に与えた影響について、エコノミストや経済評論家のみならず、一般人に至るまで、多くの人たちからさまざまな意見が出されています。 不動産投資の視点から、特に注目されているのがマイナス金利政策です。アベノミクスの目標の1つとして掲げられた2%インフレを実現するために、日本銀行が2016年2月から実施しました。銀行が日銀に預ける当座預金の一部に対し、初めて-0.1%のマイナス金利を適用したのです。 このマイナス金利は、不動産市場にどのような影響を与えたのでしょうか。今回は、マイナス金利が市場に与えた影響について考えてみましょう。 マイナス金利と仕組み マイナス金利政策の目的は、景気の悪化と物価の下落が同時進行しているデフレから日本を脱却させるため、物価の上昇と消費の拡大を目指すものです。 日本銀行は「銀行の銀行」と呼ばれ、都市銀行、地方銀行、信用金庫などの金融機関は、...

    13時間前

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  • 【マンション経営コラム|第14回】会社に勤めながらでも始められる、区分所有の方法

    会社員でも副業で不動産収入を得る方法として、「区分所有」という方法があります。そもそも区分所有とはどのようなものなのか、それがなぜ会社員の副業としてはじめやすいのか、3つの理由とともにまとめました。 区分所有とは? 区分所有とは、マンションなどの集合住宅を1室単位で所有することを言います。これは建物の区分所有等に関する法律の第1条で、「1棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる」定められています。 区分所有の法解釈のポイントは、「構造上区分されている」「数個の部分で独立している」という点です。マンションはこれらのポイントをすべて満たしているため、マンションの1室を所有することは、区分所有に該当します。また、高層マンションの10階から13階までを所有することも区分所有に該当します。なぜなら、高層マンション全体を所有していないからです。 区分所有であったとしても、建物の敷地利用権が付随してくるのが一般的です。これは、...

    1日前

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  • 【マンション経営コラム|第13回】不動産投資に失敗するのはどんな人?

    不動産投資は、比較的安定した収益が得られることで人気の高い投資ですが、性格によっては向き不向きがあります。今回は不動産投資で失敗しやすい人の性格や、失敗した事例について紹介します。 不動産投資で失敗する人の特徴:性格 不動産投資は、短期間で高収入を得ることは難しい反面、長期で安定した収入が見込めるというメリットがあります。そこで必要となるのは、我慢強さです。 投資を始めて最初の数年は、思うように利益が出ないケースも少なくありません。そのため、熱しやすく冷めやすい人や、すぐに結果を求める人が決断をする際は、メリット・デメリットを確認するワンクッションを入れると良いでしょう。 決断力も不動産投資において重要なポイントです。自分が投資をする不動産物件を見つける時に、決める勇気と諦める勇気を持てるかで成功の可否が決まるといっても過言ではありません。このような面からも、優柔不断で決断力のない人は相談相手を持って、一緒に判断材料を洗い出すと良いでしょう。 しっかりと知識を身につけなければ成功には繋がりにくいため、手間がかかることが苦手なタイプの人は、気をつけたほうがいいでしょう。誰かに頼...

    2日前

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  • 【マンション経営コラム|第12回】マンション経営を成功させるための空室対策5つのポイント

    マンションを経営していくうえでは、「空室」というリスクが存在します。入居者がいなければ、当然家賃収入はありません。しかしオーナー側は、収入がない月でもローン返済や管理費などの諸費用を支払わなければいけないのです。 毎月安定した収入を得るためには、空室を出さないこと、つまり入居者をできる限り絶やさないことがポイントになります。 空室の原因をしっかり把握して、利益が出るマンション経営を目指していきましょう。 不動産会社としっかり連携をとる マンション経営には、不動産会社との連携が必要になります。契約はもちろんのこと、共益費の管理、入退居時のやりとり等を代行してくれる管理会社でもあるからです。しかし不動産会社に任せっ放しにしていると、突然空室が出てしまったり、なかなか入居者が決まらなかったりすることもあるので注意が必要です。 どうすれば空室を埋めることができるか、管理会社とオーナーが一緒に解決していくことが重要になります。連携が取りづらい場合は、管理会社を替えることも視野に入れてみましょう。 好立地の物件でも空室はあり得る 好立地の物件でも、なかなか入居者が決まらないことがあ...

    3日前

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  • 【マンション経営コラム|第11回】物件のサブリースって? メリットとデメリットを比較してみた

    不動産投資におけるサブリースとは、不動産投資家である大家(オーナー)が持っている物件をサブリース会社が丸ごと借り上げ、管理などの一切を担い、オーナーがサブリース会社から一定の賃料を受け取るというものです。 サブリースのメリット 通常、賃貸経営では大家は入居者を探したり、賃貸契約を結ぶ業務を行ったり、管理などをしたりする必要があります。入居者が家賃を滞納した場合はその対応も行わなければなりません。しかし、サブリース契約では、入居者の募集から契約手続き、物件の管理まで代行してくれるので、大家さんはあまり手間をかけることなく不動産投資を行うことができます。 もちろんサブリース契約を結ばなくても、管理会社に掃除やメンテナンスを委託することでそうした手間は省けますし、入居者募集も不動産会社に依頼できます。 ただ入居者募集がうまくいかなかった場合の空室リスクを完全に取り除くことはできません。その点サブリースは、空室が発生した場合でもサブリース会社から一定額が支払われる空室保障があるので、安定的な収入が見込めます。オーナーの契約相手は管理会社であるため、入居者との家賃滞納などでのトラブルが...

    4日前

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  • 【マンション経営コラム|第10回】知っておきたい! 不動産所得と節税の仕組み

    日銀による大規模な金融緩和により株高・円安・金利低下が進み、不動産投資が盛んになっています。不動産の貸出によって得られる所得は不動産所得となりますが、納税額がどのようになるか気になるところです。 脱税は違法ですが、不動産投資には節税に繋がる仕組みがいくつか認められています。その方法について確認していきましょう。 節税につながる!?不動産所得の必要経費とは? 課税対象となるのは不動産所得であり、不動産から得られる賃料そのままではありません。不動産所得は、総収入金額から必要経費を控除して求められます。総収入金額は不動産を運営することによって得られる収入ですから、賃借人から得た家賃収入、礼金などを指します。必要諸経費の範囲は広く、これらの経費を漏れなく適切に計上することが節税のポイントになります。 不動産収入から控除できる代表的な必要経費として次のものがあります。 ・ 管理費 主に不動産管理会社に支払う管理費など ・ 修繕費 ドア、トイレなどの補修繕にかかる費用 ・ 損害保険料 火災保険、地震保険などの保険料 ・ 減価償却費 経年劣化していく固定資産を取得した際に、取得費...

    5日前

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  • 【マンション経営コラム|第9回】不動産投資物件の価格ってどう決まるの? 今後の価格動向に注目

    不動産投資を行う上での投資物件選びにおいて、物件価格の比較は必要不可欠です。ですが、物件価格も変動がありますので、長期間で利益率の高い物件を探すことが重要なポイントとなります。 不動産投資物件の価格の決まり方 不動産投資で高額な費用負担となる物件購入において、高利回り、物件価格が手頃、入居率が高い物件を見つけ出すことは、とても難易度が高いでしょう。 投資物件の価格は、一般的な住宅などの購入とは違い、土地や建物などの価値だけで決められるものではありません。重視されるのは収益性であり、家賃収入だけでなく空室リスク、経費などを考え、トータルで利回りを計算する必要があります。 そのため、場合によっては不動産の価値が高くても、利回りの悪さから販売価格が安くなっている投資物件もあります。オーナーとして購入する以上、利回りに影響を与える条件の有無やその度合を確認しましょう。 不動産投資物件価格の最新動向に注目 ここ数年間の不動産投資物件の価格を見ると、急激なものではありませんが、全体的に上昇傾向が続いています。外国人投資家による購入、富裕層の相続税対策、個人の資産運用などで不動産投資の...

    6日前

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  • 【マンション経営コラム|第8回】マンション経営で重要な2つの利回りと計算方法は?

    マンション経営を行ううえで、家賃収入がいくら入ってくるのか、投資金額に対する家賃収入の割合がどのぐらいになるかは、投資家としては気になるところです。マンション経営という目線から考えたい利回りについて、計算方法とその考え方を説明していきましょう。 マンション経営での利回りの計算方法 利回りには主に、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。 表面利回りとは、年間の家賃収入を投資金額で割って求められます。計算式で示すと、 となります。例えば、2,500万円の物件を取得し、年間の家賃収入が120万円であった場合には、 と計算できます。 一方、実質利回りとは、年間の家賃収入から不動産取得にかかる経費を差し引いた金額を、投資金額と購入時にかかった経費の合計で割った利回りです。計算式で示すと、 となります。例えば、2,500万円の物件を取得し、購入時の経費が150万円かかったとしましょう。また、年間の家賃が120万円、管理費などの年間経費が24万6,000円かかるとします。 この場合の実質利回りは、 と計算できます。 マンション経営での利回りの計算でのコツ 実際にマンション経営を行...

    2017-09-14

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  • 【マンション経営コラム|第7回】一棟所有よりも良いってホント?区分所有のメリット・デメリットのウソホント

    マンション不動産投資は、区分所有と一棟所有に分けられます。そのうち今回は、区分所有に焦点を当て、そのメリットとデメリットについて、一棟所有の場合と比較しながら紹介していきます。 区分所有とは 区分所有とは、マンションやオフィスビルなど、一棟の建物が部屋ごとに区分され、別々に居住や商業施設・オフィスとして利用が可能であるような場合、各区分をそれぞれ所有することを指します。またその区分を所有する権利のことを区分所有権と呼びます。 区分所有では、区分を購入した人が独占的に利用可能なスペースは「専有部分」と呼ばれ、これに対して廊下やエレベーター、エントランス、階段など、すべての区分所有者・利用者が共同で利用するスペースは「共用部分」と呼ばれます。 マンションの区分所有者は、専有部分だけでなく共用部分についても所有権を持ち、その持分は建築物のすべての専有面積のうち、所有する専有部分の床面積の割合によって決定されます。また敷地についても共有持分を所有することになります。つまり区分所有者は専有部分の「区分所有権」の他に、共用部分の「共有持分権」と「敷地権」を含めた3つの権利を持つことになる...

    2017-09-13

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  • 【マンション経営コラム|第6回】不動産投資ローンを組むメリットとデメリットについて

     低金利と将来の年金不安を背景に、最近は不動産投資の人気が非常に高まっています。また、さまざまな金融商品がある中で、不動産投資は投資対象となる物件を担保にできるため、金融機関からの融資が受けやすいとされています。   投資を始める際には、金融機関から資金を借り入れて行う人が多いですが、ここで利用される不動産投資ローンのメリット・デメリットについて解説します。 ローンを組むことのメリット 不動産投資は、購入を希望する物件の規模にもよりますが、一棟アパート・マンションの場合、数千万円から数億円の資金が必要になります。自己資金を十分に保有している人であれば、現金で物件を購入し、不動産投資を行うことが可能です。しかし、多くの人は不動産投資ローンを利用することになります。ローンを利用することで、自己資金を少額に抑えて、それ以上の金額の不動産物件に投資することができるのです。 こうした、テコの原理のように小さい資金を用いて大きな金額を動かすことをレバレッジ効果といいます。新たに物件を購入するごとに、レバレッジを掛け続けることが出来れば、比較的早い時期に希望の資産額を形成できる可能性があ...

    2017-09-12

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