【マンション経営コラム｜第１００回】税金払いすぎていない？マンション経営と節税対策

マンション経営の税金対策は万全ですか？

節税対策をしているマンション経営者も、相続税については意外と見落としているケースがあります。既にマンション経営している人もこれから始めようとする人も、知っておいて得する節税対策について解説していきます。

マンション経営と節税

マンション経営で得た収入は、不動産所得として所得税の確定申告することになります。受け取った家賃すべてに対して所得税がかかるわけではなく、必要経費を引いた残りの金額（所得金額）に対して所得税が課税される仕組みになっています。そのため、必要経費が大きくなるほど所得税の課税金額が小さくなり、節税効果を上げることができるのです。

必要経費にできるもの

不動産所得で必要経費にできるものを、個々に解説していきます。

・ 固定資産税
経営しているマンション全ての固定資産税は、必要経費に計上することができます。

・ 損害保険料
マンション経営者が任意で加入する火災保険や地震保険、施設賠償責任保険などは、必要経費に含めることができます。

・ 減価償却費
マンションの購入費用そのものは、減価償却費として必要経費にします。減価償却費を計上することによって、年数経過による資産価値を減少させることになります。購入した年に費用化するのではなく、消耗した（と仮定する）金額を1年毎に費用計上します。

例えば1,000万円の中古マンションを減価償却する場合、1年に100万円分の価値を使ったとして費用計上することで、資産価値が900万円に下がります。このようにして購入費用を減価償却に落とし込んで必要経費に含めます。最終的には全ての金額を減価償却することで、購入費用の採算が取れることになるのです。

・ 修繕費
マンションの修繕費用は、必要経費に含めることができます。修繕積立金も必要経費にすることができます。

修繕した際に新たな機能を加えたり性能が上がったりする場合は、修繕を超える範囲に対して資本的支出の減価償却が必要です。しかし資本的支出の金額が20万円未満の場合は修繕費として認められます。そのため、従来のエアコンよりも性能が高いものに交換した場合は、20万円未満であれば修繕費として必要経費に計上することになります。

減価償却の対象

減価償却の対象となるものは、年数経過によって資産価値が減少する減価償却資産が該当します。マンションは年数経過によって老朽化すると考えることができるため、減価償却の対象となります。

土地は、使用しても消耗することがなく経年劣化しないため非減価償却資産となりますが、土地に舗装している場合はその舗装部分に対して減価償却を行います。

損益通算

損益通算は、総収入金額から必要経費を引いた所得金額からさらに差し引くことのできる控除です。不動産所得で赤字が出ても、他の黒字所得（給与所得や事業所得など）からその赤字分を引くことができるため、赤字分だけ所得税負担を軽くすることができます。

相続税

マンション経営者が亡くなった場合は、相続された人に相続税が課税されます。相続されるマンションが「小規模宅地の特例」に該当すれば、相続税負担を軽くすることができます。マンション経営の住宅は一般的に貸付事業用宅地等に当てはまることが考えられ、200平方メートルを限度面積として50％が減額されます。

入居者がいる状態であったとしても、相続でオーナーが変わることは問題ありません。ただし、新たに賃貸借契約を締結する必要がある点で注意が必要です。

マンション経営の節税対策は、相続まで見通しを立てておくと安心

マンション経営の税金対策は、自分が支払う税金ばかり気を取られて、相続が盲点になっている経営者が少なくありません。特に遺言がなかった場合は、相続人同士による紛争に発展する恐れがあります。将来の税金について対策を講じれば、税金の払い過ぎを防ぐことができるようになります。