【不動産経営コラム｜第３３回】不動産投資に失敗する人にはこんな特徴があった

日銀のマイナス金利導入により、預金金利の引き下げ、生命保険会社の予定利率引き下げ、貯蓄性がある学資保険の一部販売停止など、多くの金融商品が運用難に陥っています。その中でも、不動産投資は超低金利を背景に活況となっており、参入者も増えて物件価格が高騰しています。

一方で、不動産投資を始めようとしている人にとって最悪な事態は、金融機関へのローン支払いが不能になってしまうことでしょう。そのような事態を回避するために、不動産投資で失敗する人の特徴を踏まえて説明します。

不動産投資の勉強を継続的にしない人

まず、不動産投資は賃貸ビジネスであるという意識を持つ必要があります。なぜなら、不動産投資は物件が建っている地域周辺にある、店舗・オフィス・大学等の需給動向の影響を受けやすく、近隣物件の築年数や間取り、賃料に左右されやすいからです。つまり、周辺のマーケティングをしなくてはいけません

ライバル物件との差別化を図り、常に入居者を確保するためには、継続的な不動産経営の勉強が不可欠となります。このため、巷に多く出版されている「不動産投資に関する本」を数冊読んで、セミナーに参加し、偶然にも良いと感じた物件を購入するだけで成功できるほど、簡単ではないのです。

賃貸ビジネスは、物件自体の個別性に委ねる部分が多くあります。そのため、購入しようとする物件の家賃設定がエリア内の家賃相場と乖離していないか、物件の間取りが市場のニーズにマッチしているか、設備面でライバル物件に対して優位性があるかなどを調査し、物件が持つ集客力を把握した上で経営していく必要があるのです。

事業を成功させるためには、大家の会や大家塾などに入会して有益な情報を入手しながら、いろいろな物件を調査し、物件の見る目を養うなど、日々の勉強が大切です。

金銭感覚がルーズな人

不動産投資で失敗している人の多くに共通する特徴に「金銭感覚がルーズ」という点があります。購入すべき物件の基準を明確にして購入・経営すれば、一定の家賃収入が得られ、必要経費を差し引いても毎月キャッシュが残っていくものです。

せっかく得られたキャッシュに手をつけ無駄遣いをしてしまうと、物件自体の修繕や、設備が故障した時など有事の際に対応できなくなり、他からの補填か新たなローンを組む必要が生じてしまうのです。すると、収入全体における毎月のキャッシュが目減りしてしまいます。さらに、このような行動を繰り返していくうちに必然的に手持ち資金が不足し、不測の事態が起きたときに対応ができなくなり、物件自体の価値は大幅に下がることになってしまいます。価値が下がると、入居者の低下を招き、結果収入が大幅に減少し、ローンの支払いが困難になって不動産経営が成り立たなくなるのです。

以上のような事態に陥らないためにも、得たキャッシュは確保しておき、収入に対して明確な用途をしっかりと意識する金銭感覚が必要となるのです。

何事も他人任せの人

自分で購入するべき物件の基準を持たずに、「不動産会社の営業マンを信用し、営業マンが勧める物件を購入したら失敗した！」と嘆く人もいます。

営業マンは物件を売るのが仕事です。営業マンの説明をそのまま信じたりせず、物件の収支状況、近隣の家賃相場、類似物件の販売価格等を自分で調査し、自分なりの物件に対する物差しを持っておくことが大切となります。

また、物件を所有した後、一般的に物件の管理は管理会社に委任する場合が多いですが、管理状況を自分で確認しないために物件の現状を把握できないのは、委託ではなく他人任せになってしまいます。自分で物件の状況を確認し、管理状況を把握したうえで、不満な点を管理会社に伝え、改善を求めることが大切です。

また、不動産会社と頻繁に情報交換を行い、状態に応じてリフォームやリノベーションを行い、ライバル物件との差別化を図っていく必要もあります。不動産会社と良好な関係を構築することで、新たな入居予定者に対し優先的に紹介してくれたり、家賃相場に関するアドバイスが得られたりします。満室稼働を維持するためには、必要不可欠な行動といえるのです。リフォームやリノベーションを行う業者と良好な関係を築くことも、無駄な修繕費を出さずに済むことにつながります。結果として、投資利回りへの影響を最小限に抑えられるでしょう。

このように、自分で出来ることは自分で行い、自分一人で出来ないことを他人にお願いする、という姿勢が必要となります。

不動産投資に対する考えがしっかりと出来ているかを確認したうえで、実践することをお勧めします。また、いろいろな物件情報を収集し多面的な角度から分析し、周辺環境を自分の目で見て確認するといった行動も、不動産投資で成功する第一歩となるのです。