【マンション経営コラム｜第８８回】マンション経営をするためには頭金はいくら必要なの？

不動産投資は、購入時よりも高額で物件を売却することによって収益を得る方法と、物件を貸し出すことによって賃貸収入を得る方法とに大別されます。「マンション経営」は後者にあたり、家賃収入で収益を得る方法です。

長期にわたって収入が期待できる一方で、空室などのリスクも忘れてはなりません。手軽に始められるワンルームマンションへの投資をスタートさせる最初のポイント、頭金について紹介しましょう。

不動産投資を始めるのに自己資金はいくら必要？

ローンというと、査定には自己資金の額や年収が重要のように思われますが、マンション経営のためのローンは、あくまでも「事業としての評価」が重視されます。マンション経営では、家賃収入がローンの返済財源ですから、十分な家賃収入を得られるかどうか、というポイントが最も重要なのです。

もちろん多額の自己資金を頭金に投入すれば、それだけ余裕のある経営が可能になります。けれども自己資金の多さを過信して、空室リスクの高い物件や早期の老朽化などが、懸念される物件に投資したのでは、決して望むような結果は得られません。

少ない頭金で成功した事例

「事業としての評価」が重視されるということは、評価の高い物件であればあるほど、自己資金の必要性は少なくなります。極端な話、自己資金がゼロであっても、十分な成果を上げる投資が可能だということです。

東京23区内の新築ワンルームマンションに投資をした人の例を見てみましょう。マンションの価格は1,680万円、これに対して頭金80万円、年利1.7％の35年ローン1,600万円を組んで購入することにしました。家賃収入が7万円として、そこから返済額5万2,000円と必要経費約1万円とを差し引いた8,000円が、月々のプラスになっているとのことです。ローンの完済後には、老朽化が進んだとはいえ資産が残るわけですから、マンション経営として成功しているものと評価できるでしょう。

頭金ゼロでもマンション投資ができる？

「頭金ゼロで不動産投資ができる」というのは、どのような場合を指すのでしょうか。金融機関は融資をするにあたって、借主がローンをきちんと返してくれるのかを審査します。そのためには、借主の勤務先や勤務年数、年収などの個人の属性に加え、投資する物件についての収支見込みが判断を左右するのです。

上記のポイントを踏まえると、「個人としての信用」を持つサラリーマンが、収益性のよい物件を選んだ場合には、まさに「鬼に金棒」といえます。特に抜きん出た高額年収でない人でも、頭金ゼロでの融資を受けることができたケースは、決して少なくありません。逆に言えば、金融機関が頭金ゼロの融資をしてくれるようなマンションは、それだけ優れた物件だと考えることもできます。

ワンルーム投資で失敗しないためのポイント

ネット上には、成功例、失敗例ともに多くの事例が紹介されています。それらを注意深く見ていると、要は「自分でも住みたくなるような物件」に投資することが、鉄則なのだと気づきます。自分が住みたくなるという観点で物件を見られると、賃借人の視点から物件をチェックできます。単に立地条件が優れているだけではなく、そのエリアで十分な競争力を持つ、「勝ち組」の物件を選ぶことが大切なのです。

立地の選別を丁寧にすることは大前提です。そのうえで、購入を考えるマンションが建つエリアでの賃貸需要について、現状だけではなく将来にわたっての需給予測を立て、中長期的なビジョンを描いておく必要があるでしょう。

これらを踏まえて、ワンルーム投資を考えてみてはいかがでしょうか。