【マンション経営コラム｜第154回】投資用マンションの価格が最高値更新！2018年はいったいどうなる？

2020年の東京オリンピックが近付くにつれ、都心部を中心に物件の価格が上昇することがニュースなどで取り上げられていましたが、2017年は分譲用マンションの価格だけでなく投資用マンションの価格も最高値を更新しました。

人件費の高止まりなどの影響によって、分譲用マンションの価格が最高値を更新したというのは理解できますが、なぜ投資用マンションの価格も最高値を更新したのでしょうか？投資用マンションの価格が最高値を更新した背景と2018年はどうなるのかについて見ていきましょう。

2017年の主要都市（大阪・東京）で投資用マンションの価格が最高値を更新

投資用マンションの価格が最高値を更新した背景には、30～40代の老後不安とマイナス金利政策による効果で融資が受けやすくなったことが挙げられています。それぞれの詳細について見ていきましょう。

・30～40代の老後不安
少子高齢化の影響を受けて、年金の支給開始年齢や定年の引き上げが検討されています。仮に65歳まで働いたとして年金支給年齢が70歳に引き上げられてしまった場合には、無収入の時期が5年間発生してしまうため、老後の生活がかなり厳しくなってしまいます。

・融資が受けやすくなった
各金融機関は預金の一部を日銀に預けて運用していましたが、マイナス金利政策によって日銀に預けると損をする状況になりました。個人や企業への融資はリスクが大きいという理由から、金利を高く設定して消極的に行っていましたが、マイナス金利政策の影響を受けて、金利を低く設定して積極的に融資を行うことで、預金の一部を運用するようになっています。

融資が受けやすくなったことで、不動産投資の参加者が増えましたが、市場に出回っている投資用物件の数には限りがあるため、投資用マンションの価格がどんどん上がるという状況を生み出しました。

海外投資家も参入したことによってさらに価格が高騰

不動産投資に参加するのは、マイナス金利政策によって融資を受けやすくなった国内の投資家だけではなく、海外の投資家も参戦しています。なぜ、海外の投資家が日本の不動産投資に参戦するようになったのでしょうか？

国内の投資家が不動産投資を行う場合、家賃収入などのインカムゲインと、売却益などのキャピタルゲインの2つが発生しますが、海外の投資家が不動産投資を行う場合、為替差益も加わるため魅力の多い資産運用の方法と言えます。

不動産投資を行う国内の投資家が増えただけでなく、海外の投資家も参入したことによって、投資用マンションの価格の上昇をさらに加速させたと言えるでしょう。

2018年は冷静な相場に戻る可能性が高い

2018年は、投資用マンションの価格は一度冷静な相場に戻ることが予想されます。その理由は以下の通りです。

・価格の上昇によって物件の利回りは低下している
投資用マンションの価格が上昇しても、入居者の家賃は変わりません。初期投資が多くなればなるほど利回りが悪くなってしまい、運用のリスクが高くなってしまうため、リスクを負ってまでも物件購入に参加する投資家は少なくなるでしょう。

・融資に対する金融庁の監視が強化されている
今までは融資対象の物件や本人の返済能力をしっかりと確認していましたが、現在は融資を行うことに重点を置きすぎた結果、確認作業がおろそかになり、返済が滞るなどトラブルが増えています。金融庁が監視に乗り出す事態にまで発展しており、各金融機関も今までのように積極的に融資を行うことができないため、2018年は新規に参加する投資家が少なくなるでしょう。

融資が受けにくくなることによる影響は国内の新規に融資を受ける投資家に限られています。そのため、資金に余裕のある日本の投資家や海外投資家が積極的に不動産投資に参入した場合は、2018年も投資用マンションの価格が高騰する可能性があるでしょう。

まとめ

2017年に投資用マンションの価格が最高値を更新しましたが、融資を受けながら不動産投資を行う人が増えたことによって一時的に需要が高まった結果と言えます。そのため、需要と供給のバランスが改善した場合には、適正価格に戻ってしまう可能性があるので注意が必要です。

しかし、2020年の東京オリンピックに向けて日本の不動産市場の人気が高まり続ける可能性は十分にあります。融資に対する監視の強化に関係なく、2018年も最高値を更新する可能性があるので、投資用マンションの動向から目が離せません。