【マンション経営コラム｜第172回】いったいどうなってしまうのか？フラット35不正利用問題！！

フラット35不正利用とは

実は昨今不動産業界で問題になっているのが、フラット35の不正利用問題です。

どのような問題かというと、住宅金融支援機構が提供する長期固定型住宅ローンの「フラット35」、本来であれば住宅購入に利用する条件で融資を受ける事ができるのですが、購入した物件には住まず、賃貸に出し不動産投資目的の購入に使っていたという問題です。しかもその数は
年々増加しています。

なぜ不正利用が起こるのか

なぜ不正利用が起こるのかというと、一つの理由として金利の差があります。一般的に不動産投資を行う為に物件を買うと融資は不動産投資専用ローンを組むのが常識です。ただ不動産投資専用ローンというのは住居用の住宅ローンの金利が平均1%前後なのに対して、1.6〜2.5%と割高になっています。3000万の物件を1%で組むのと2%で組むのでは毎月の収支に大きく差が出ます。これに気づいた投資家が自分がその物件を住む為に買うと偽ってフラット35で融資を受け、収支を良くしているのです。

そしてもう一つの理由は融資を受ける事ができる年収の差です。投資用マンションローンは年収400万以上※今年から原則500万以上という融資がおりる年収に下限がありますが、フラット35は年収300万代もしくはそれ以下の人でも融資を受ける事が可能です。投資用マンションローンに比べて裾野が広い為お客の層が多く、業者が販売のマーケットを広げやすいからです。

不正利用者はどうなるのか

こちらは実際に住宅支援機構の運営サイトに載っている条文です【フラット３５はお申込ご本人またはそのご親族の方がお住まいになる新築住宅の建設資金・購入資金、中古住宅の購入資金等にご利用いただけます。　ご返済中に、お申込ご本人またはそのご親族の方が実際にお住まいになっていることの確認を行わせていただく場合があります。　第三者に賃貸する目的の物件などの投資用物件の取得資金に利用するなどの目的外利用が判明した場合には、お借入れの全額を一括で返済していただく場合がありますのでご注意ください。】

このように不正利用者の方は、所謂貸し剥がしを受けると明記されています。

大手ローン会社も問題に直面している

こちらはある新聞記事の抜粋ですが、【東証1部上場の住宅ローン大手、アルヒ株が売られた。10連休明けの5月8日、2018年3月以来、1年1カ月ぶりの安値となる1414円を付けた。連休に入る直前の4月26日の終値1982円から29％下落した。

連休中の5月4日、住宅金融支援機構が提供する長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」を悪用し、不動産投資に不正利用された疑いが出ていると報じられた。

本来は居住用しか認められないのに、当初から投資目的であることを隠し、居住用と嘘をついて融資を引き出す手口だ。不動産仲介の業界用語で「なんちゃって」と呼ばれている。アルヒは5月7日、「当社が主体となり不正を行った事実は確認されていない」と発表した。アルヒの代表取締役会長兼社長兼CEO（最高経営責任者）兼COO（最高執行責任者）の浜田宏氏は5月14日の決算説明会で、こうコメントした。

「住宅ローンは直接面談をして、居住意思を確認した後に融資する。融資後のローン債権は住宅金融支援機構に譲渡しており、万が一、不動産投資への流用などに関してアルヒがミスをしていれば債権を買い戻す必要がある。しかし、債権の買い戻しは今までもなく、アルヒにミスはないと考えている」と】

意図せずではありますが融資をしたローン会社にも影響が出ています。

真っ当にやるのが1番

物事なんでもそうですが、いっときの利益の為に良くない事をするとはじめは良いかもしれないですが後からしっぺ返しがくるものです。何事もそうですが正々堂々真っ当にやるのが1番だと筆者は思います。会社の規模や知名度だけでなく、ダメなことはダメだと真っ当に営業をしている会社や営業マンを選ばれた方が良いと思います。