【マンション経営コラム｜第181回】日本の不動産を再開発中

 

 

【老朽団地 再開発促す】

同意要件緩和で部分売却が容易になり、店舗や保育所に転換する方向性です。国土交通省は、複数の棟で構成された団地型の分譲マンションの老朽化に対応する事が目的との事です。敷地を分割して売却しやすくする新制度を設ける方針により既存の土地や建物を再活用するそうです。この方向性によって、跡地に店舗や保育所を誘致して団地としての魅力を高めて多様な再生手法を選択できます。さらに空き家になっている部屋の所有者は売却によって現金化しやすくなるメリットを生むことができるため流動性も出てきそうです。

国交省の調査によると同じ敷地内に2棟以上が集まり、50戸以上ある団地は全国に約5千カ所あります。築45年を超す団地は2015年時点で291と全体の6%程度ですが、20年後には2769と10倍近くに拡大する予想です。住民の高齢化が進む一方、老朽化でバリアフリー化も遅れているため、再生が急務とされています。

しかし、現状においては、建て替えにあたっての合意形成のハードルが高く、改革はあまり進んでいません。こうした現状に対して、国は、一部の棟を建て替える場合に必要な「団地全体の所有者の4分の3以上、かつ売却対象の棟の所有者の5分の4以上」との要件などを参考に具体案を詰め、2020年の通常国会には必要な法改正案の提出を目指す方針との事です。

高度成長期時代に造られた団地の多くが老朽化し始めています。こうした現状を放置したままにしておけば、地震大国とも言われている日本においては大きな問題になります。上述したような動きが進展していけば、今後の国としての地震対策になるだけではなく、団地の再生、街の再生にも繋がっていくと考えられます。また、地方再生のモデルとして他の多くの地域において活かしていくことができるとも考えられます。人口分散による過密都市での混雑緩和などにも寄与していきそうです。

 

【東京の待機児童、ゼロにならない５つのワケ】

全国の保育園で入園シーズンを迎えています。2018年4月での全国の待機児童数は４年ぶりに減少し、２万人を下回りました。都道府県別で待機児童が最も多い東京都でも5414人となり、10年ぶりに5000人台まで減っています。近年、保育園整備を急ピッチで進め、保育定員を拡大した成果がようやく表れた形ですが、政府が2001年から目標に掲げる待機児童「ゼロ」は達成できていないのは残念です。今も自治体では入園が「狭き門」となっています。

注目されるのは未就学児（0-5歳）の増加数（2016年度）がトップ3の港、中央、品川の湾岸3区です。この3区は、4年間で合計約6300人分の定員を拡大、募集人数も約1900人分増やしたが、まだ保育需要に追いついていない。待機児童数が減ると、「自分も子どもを預けて働きたい」と思う親が増えて潜在需要を掘り起こしたり、近隣からの転入が増えたりして、翌年の申し込みがさらに増えることもあります。

待機児童が思うように減らない背景には、「年齢」と「場所」のミスマッチも大きいです。新設保育園では、4歳児や5歳児を募集しても申込者は少ない。開設後しばらくは定員割れすることが多く、年齢ごとの募集枠と申込者数のミスマッチが起きています。保育需要の高い地域は、駅から近かったり、人気の住宅地だったりすることが多く、保育園をつくる用地がみつけにくいという場所のミスマッチもあります。

少子化に歯止めがかからない全国とは対照的に、湾岸3区では未就学児が大幅に増えています。1人の女性が生涯に産む子どもの数（合計特殊出生率）でも23区中トップは中央区と港区で1.42（17年）。急激な人口増に悩む中央区は1990年代の都心空洞化で始めた住宅を増やす政策を約20年ぶりに転換、マンションなどの住宅建設に対する容積率の緩和制度を廃止する方針のようです。3区と同じ湾岸エリアに位置する江東区も保育園不足などに備え、マンション内でファミリー向けの住戸を約８割に抑えるよう義務付ける条例を定めました。

 

【少子高齢化の歯止めにも影響】

  少子高齢化は日本に住んでいる事で先が見えない不安だけではなく、待機児童が減ってなくて共働きの世代が子供を産む事に躊躇する要因にもなっているかと感じています。そのため、老朽団地を活用する事で不動産売買の流動性だけでなく国の先々の不安解消にも役立ってくる事が予想されます。国の発展にも繋がるため規制緩和や既存の土地建物の活用は喜ばしく感じています。

だからこそ、需要の増加は不動産価値も上昇して今後の値段も高騰する事が予想されます。今現在の価格が高いとか安いと個人的な価値観はみなさんあると思いますが、不動産所有をご検討する時期として良い時期だと感じないでしょうか。