こんにちは、マネーライフプランニングの梶原です。
世間では保育園落ちた！受かった！の声が聞こえてくる時期ですが、私の娘（１０ヶ月）は無事に４月からの入園が決まり、ほっと一息です。
早く待機児童問題が解決するよう、私も働くママの一人として出来ることはしていきたいと思っています。
私は個人コンサルティングとして働き８年になりますので、今まで数百世帯の個人資産状況を見てきました。
今回はその中でも「ああ、これは失敗しちゃっているなぁ」と感じた既保有運用商品を取り上げ、なぜ、そういった運用商品を選択してしまうのかといった背景、そうならない為の対策をお伝えしたいと思います。
■「節税」目的の新築マンション投資
不動産投資を否定する訳ではありません。
お客さまの中には不動産投資で素晴らしいキャッシュフローを生み出している方も沢山います。
しかし、新築マンション投資をフルローンで行っている方の多くは収支マイナスのキャッシュフローです。
持ち出しが毎月、毎年あるんです。
それを指摘すると返ってくる答えは「でも節税効果もあるんです」です。
言い分としては
「節税効果も加味すれば、収支はトントンだから最終的に不動産は資産がとして残る」
ふむふむ、そうかもしれませんね。
ではシミュレーションは引いてみたんですか？と聞くと９９％の方が「ＮＯ」なんです。
または不動産業者（売り手側）の提示してきたシミュレーションを鵜呑みにしています。
いただいた情報を元に、私がシミュレーションしてみると酷い結果になります。
売却したくても売却価格でローン残債を相殺出来ない、いわゆる「担保割れ」状態。しかし手持ちのキャッシュもない。という状況です。
まだひと部屋ならマシなのですが、こういうタイプの方は大抵３～８部屋お持ちです。
なぜなら売り手側からしたら「とってもいいお客様」なので、当然売り込みも激しいワケです。
そこにはサブリース契約もしっかり入っています。
出来れば購入前に将来の賃料減少、空室、修繕、そして出口戦略（売り時、売値、誰が買うか？、相続等）を現実的に捉えてシミュレーションに反映させ、投資に値するかを熟考してみるべきです。
本当に優良物件ならサブリース契約はそもそも必要なのか？も併せて考えてみてください。
内閣府が発行している「高齢社会白書」平成２８年度版によると、日本の人口は２０５０年に１億人を割り込むと予想されています。
そして人口の４５％は６０歳以上です。
国内の不動産投資は今後ますます「難しく」なっていくのではないかと思います。
■アクティブ投資信託の回転売買
初めてお会いした時に既に投資信託を沢山保有している方もいます。
その保有商品を見てみると「やられちゃってるかも？」と思う時があります。
更に、今までの保有歴をヒヤリングしてみると「かも？」が「やっぱり！」に変わります。
傾向として、保有商品はアクティブ型投資信託で、テーマ型（資源・エコ・ＳＲＩ・ＩＴ等）が多いです。
そして３ヶ月～半年置きに銀行・証券会社はせっせと「売りたい」商品を開発＆導入してくるのですが、新発売の投資信託が出ると
「この投信を売却（利益確定・損切り）して、新しい商品を購入しませんか？」
といった提案をされて受け入れています。
結果、新しい投資信託を購入する度に購入時手数料を３％前後抜かれ続けるので、たとえ購入した投資信託の運用成績が悪くなくても手元の資金は増えていかないという結果になります。
原因ですが、売り手の問題もあると思います。
テーマ型アクティブ投資信託は、誰もが知っているキャッチーなテーマを投資信託に取り入れる事で、銀行・証券会社の販売員が「売りやすい」「説明しやすい」商品として開発されている印象があります。
投資信託を乗り換えるのであれば、以下を検証して下さい。
１）利益が出ているのであれば利益に２０％課税される（ＮＩＳＡ口座内は非課税）
２）新しい投資信託の購入時手数料（仮に３％）を支払う
１）と２）を合計したコストより、新しい投資信託が魅力的であれば乗り換えを検討すべきですが、そうでなければ乗り換えの判断自体を考え直す必要があります。
■盲目的に加入する学資保険
生まれたら学資保険！と思っている方が多すぎませんかー！？
加入（または加入希望）の理由を聞いてみると
「自分の親も学資保険に入ってくれていたから」「みんな入っているから」
がダントツです。
私たちの親が学資保険をすすめる理由は、自分たちは加入していて良かった（お金が殖えた）からなのです。
確かに親世代（昭和３０年代～平成２年頃）の保険予定利率は６％前後でした。
現在（平成２８年）の保険予定利率は１％前後です。平成２９年４月より更に引き下げられる予定です。
こうなってくると、学資保険の最大のメリットはお金を殖やす事ではなく「保険機能を利用した積立預金」です。
貯蓄が苦手な方は、強制的に毎月保険料として口座から引き落とされるので便利かもしれないですね。
ただ、お金を貯めながら運用したいならもっと合理的な選択肢はあるのではないかと思いますがいかがでしょうか。
どちらにしても「みんな入っているから」「親が入れというから」といった加入理由はやめましょう。
■なぜ、資産運用しているつもりがやられてしまうのか？
今回挙げた例は一部で、他にも「やられちゃってるなぁ」と思うことは多いのですが、なぜ、そういった失敗をしてしまうのでしょうか？
１）投資商品ではなく「人」「企業」を信じてしまっている
販売員や販売会社が良い人か良い企業かということと、その商品が良い商品かは「別の話」です。
これを混同してしまい、
「この人（企業）が勧めてくれる商品なら良いものに間違いないはずだ」
といった思考停止が起きてしまっているのだと考えます。
心理学的には「認知バイアス」と呼ばれていて人が間違いを犯す要因と言えます。感情を入れずに、その商品を客観的に分析する目を持ちましょう。
２）資産運用の明確な目的と、戦略を持っていない
何の為に運用をしているのか？といった目的とともに運用期間・期待リターン・想定リスク等の運用戦略を持たずに投資を始めると、運用商品の選択肢ばかり広がってしまい、情報処理が間に合わず選択ミスを犯しがちになります。
運用目的や戦略をしっかりと持つと、運用商品の選択肢は絞られますので、選択ミスも減ると思います。
いかがでしたでしょうか？
人は「自分の選択がミスであった」と認めて損切りすることがなかなか出来ません。
だからこそ、第三者へ相談し、時には背中を押してもらう事が必要なのかもしれませんね。
株式会社マネーライフプランニング
パートナーＣＦＰ（Ｒ） 梶原 真由美
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（情報提供を目的にしており内容を保証したわけではありません。投資に関しては御自身の責任と判断で願います。）
