【マンション経営コラム｜第16回】不動産オーナーになるなら押さえておきたい家賃保証会社のシステム

家賃保証会社への加入を条件にする賃貸契約が増えています。実はこの「家賃保証会社」のサービスへの加入は、日本の現代社会の環境がとても大きく影響しています。サブリース契約や連帯保証人との違いも含め解説します。

家賃保証会社とは？

家賃保証会社は、賃貸契約時に賃借人の連帯保証人として家賃の滞納があったときに、賃借人に代わってオーナーへ家賃を払います。家賃保証会社には、契約時と更新時（通常毎年）に加入料を支払うのが一般的です。オーナーと入居者の間に転貸人として介入するサブリースとは、契約の立場が全く異なります。

実はこの家賃保証会社の代行システムは、現代の日本が抱える社会問題がかなり影響しています。

まずは、核家族化による親戚づきあいの希薄です。家を借りたい場合は、親戚や親兄弟が連帯保証人になることが一般的でした。しかし、現代のように親戚づきあいも希薄になる家庭が増えている日本では、身内だからと言って無条件で連帯保証人にはなってくれないようです。

また、社会全体的に高齢化し、借りたい側も保証人を頼まれる側も年金だけの生活で、滞納した時の支払い能力が信頼されにくいということも影響しています。

家賃保証会社を利用すれば大丈夫？

家賃保証会社は、リーマンショック後の不景気に正規雇用者が激減した時期に発展しています。今では、大手から小規模な会社まで数十社が存在します。当然、加入者確保のために各社が躍起になって不動産会社や不動産管理会社への営業を行い、キックバックが支払われることも一般的です。その結果、連帯保証人が取れない賃借人や低所得の人、高齢者、外国人など、賃貸物件で断られることが多い人でも、保証契約の審査が通りやすくなってきています。

オーナーにとっては、どんな属性の方でも保証会社が滞納した場合の家賃を支払うため安心のはずなのですが、会社によっては無理な取り立てを行い裁判へと発展するという事例も出てきています。さらには、オーナーへも損害賠償をするようにとの判決が出たケースもあります。加盟する保証会社をきっちり選ばないと、安心とは言えないでしょう。

民法改正で影響する保証人と保証会社のシステム

実務では現在のところ、連帯保証人と保証会社への加入との両方を求めている賃貸契約が一般的になっています。不景気の影響で連帯保証人だけでは不安だというオーナーと、少しでも売り上げを伸ばしたい保証会社の強い営業もあり、条件として盛り込まれます。しかし今後は、来年改正される予定の民法の影響で、さらに連帯保証人をとれる賃借り人が少なくなると専門家は見ています。なぜなら、個人が連帯保証人になる場合のその限度額を、契約書へと明記するよう義務付けられるからです。保証会社だけの担保が一般的になる可能性が出ています。

現行法では、連帯保証人は賃借り人の滞納している家賃についてのみ連帯で保証をするのではなく、その賃貸契約において賃借り人がオーナーに対し負うべきすべての責任についての保証となっています。物件内の破損や、近隣住民への迷惑行為への賠償なども関連します。賃借り人の負うべき責任の一切を連帯して保証するとあるのですが、改正後は連帯保証する金額と限度を明記しなくてはいけません。無限の取り決めがあってもその部分は無効になってしまいます

内容や金額を明記しなくてはいけなくなり、具体的にいくらの範囲でと数字が明記されることで、今より連帯保証人になることを懸念する人が増える可能性があると専門家は指摘しているのです。そうなると、保証会社の立場は重要になってくるでしょう。オーナーとしては、保証会社のみの賃貸契約も今後増えていくという前提で、各会社のサービス内容を確認しておく必要があります。





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