【不動産経営コラム｜第３２回】本当は怖い！？不動産投資！手遅れにならないためのポイントとは
一般的に、ローリスク・ローリターン商品は、普通預金・定期預等の元本が保証されているものが多く、ハイリスク・ハイリターン商品は、株など価格の変動幅が大きく、利益も損失も大きくなりやすいものと言われています。
不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターン商品に分類されます。理由として、株やFXとは違いリスク(災害、空室、家賃下落、滞納等)が前もって想定されているため対処が可能で、土地の価値も一瞬でゼロになるほどの変動は、起きにくいと考えられているからです。
不動産投資は一瞬にして財産を失うような失敗は無い反面、経営を間違えると、気付いた時には手遅れになってしまう事が多くあります。手遅れにならないためのポイントを事前に押さえることが大切です。
投資戦略を明確にすること
不動産投資の大きな特徴は、毎月安定した家賃収入を基に中長期的かつ安定的に利益を上げ、自分の資産を形成していくことです。
安易な気持ちで不動産投資を始め、間違った基準で物件を購入すると、取り返しがつかなくなることもあります。不動産投資の失敗は非常に見えにくいと言われており、毎月の小さな損失を見逃してしまうと、やがて大きな損失になってしまうのです。徐々に資金体力を奪われ、物件を売却しようと判断した時には、損失が大きくなって決断しにくくなってしまうこともあるでしょう。
損失を出しながら投資を続けていくと、最終的には破綻という状況に陥りかねないリスります。そうならないためには、購入前に目的に合った投資戦略を立てることが重要です。自分が立てた投資戦略に沿った物件を探し、資産状況を基に投資目的・投資目標をしっかりと考えなければなりません。
収支のシミュレーションを正確にすること
いかなる物件でも安い価格で購入することが大切ですが、立地、構造、築年数を吟味したうえで、金融機関からどのように融資を受けるかも重要です。また、物件自体の経年劣化に伴い、入居者の募集家賃が下落していくため、家賃の下落率を近隣の家賃相場を踏まえ、シミュレーションしておく必要もあります。
物件自体の資産価値や外観などよりも、毎月の家賃収入より支出が少ない収益性の高い物件を購入すると良いでしょう。市場の相場よりも安く購入できれば、所有期間中のキャッシュフローが増えるだけでなく、売却時も利益を得やすくなります。「とりあえず利回りの良い物件を購入してから、次のことを考えよう」では、気付いた時には手遅れの状態になりやすくなります。自分の投資目標を忘れず、物件における収支のシミュレーションは正確にしておくことが重要です。
失敗する恐れがあるリスクを考えておくこと
収支のバランスが崩れてローンの返済が困難になると、売却を検討し始める人は多くいます。ですが、この時「売りたくても売れない」という状況になると、不動産投資で最悪な失敗となってしまうのです。
残債が残っている状況で不動産を売却する場合は、銀行に対してローンを全額返済する事が基本となります。例えば、ローン残債が3,500万円残っており、いま物件を売却した場合は1,000万円でしか売却できない場合、差額の2,500万円は自分で準備するしかありません。準備ができない場合は売却する事ができず、収支がマイナスの状態で保有し続けるしかなくなってしまいます。これが売りたくても売れないという状態で、ローンが完済出来るまで毎月のマイナス分を他から補填し続けることになるのです。
不動産投資は、他の金融商品と比較して流動性・換金性が低い商品です。「失敗したかも」と思う前に、定期的に所有物件を今売った場合の売却価格、近隣の家賃相場を基に収支を計算しておくことが望ましいです。そこで、失敗するリスクが高いと判明した時点で、多少の損失が発生しても出来るだけ早い段階で売却を検討したほうが良いでしょう。
良い物件を購入するためには物件を見る目を養う必要があり、物件所有時に発生するリフォームの相場、税金に関する知識などを総合的にシミュレーションすることが必要不可欠です。不動産投資で成功するためには、このようなしっかりとした事前準備が大切なのです。
