【マンション経営コラム｜第７8回】マンション経営で自己資金はどのくらい必要なのか？
自己資金が0円でもマンション経営は可能？
自己資金とは、物件を購入する際にローンとは別に用意する現金のことです。ローンを他人資金、それ以外の費用を自己資金と表現します。一般的には頭金を指しますが、それ以外の諸費用も自己資金には含まれます。自己資金は物件価格の2割以上が必要だとされていましたが、これはローンの融資限度が物件価格の8割に設定されているものが多かったためです。
仮に2,000万円の物件を購入するならば、その2割にあたる400万円以上の自己資金が必要でした。近年では融資限度の上限を引き上げる金融機関も増え、より少額の資金からでもローンを組むことが可能です。下限は0円と、自己資金がまったくない状態からでもマンション経営を始めることができるのです（フルローン）。現在資金が用意できていないという人も、そう遠くない未来の話として不動産投資を検討することが可能になりました。
経営事例から見る不動産投資プラン
投資プランを考えるにあたってもう一つ覚えておきたいのが、不動産投資において大きなメリットである「節税」についてです。簡単な事例と合わせて解説するので、プランを検討するうえで参考にしてください。
ローンを組む際の融資可能額は、年収のおよそ4～5倍程度が限界とされています。たとえば、30歳のサラリーマンが自己資金0円で2,000万円のマンション経営を始めようと思った場合、年収が400～500万円以上あれば十分に検討の余地があります。
例として、この2,000万円のマンションについて、家賃を8万円、返済額を6万円として35年のローンを組んだとします。単純計算で差額の2万円が毎月の収益となりますが、実際には管理会社への手数料などが差し引かれるため、手元に残るのは4,000～5,000円、年間で5万円弱といったところでしょう。これでは元を取るにはかなりの時間がかかりますが、ここで重要になるのが節税効果です。
上述のケースであれば、所得税や住民税の返還や減税によって、年間15万円ほどの節税になります。家賃収益5万円と節税額15万円を合わせた20万円が、この事例における当面の収益になるのです。これを多いと思うか少ないと思うかは人それぞれですが、不動産投資を始めるならば、最低限この程度までは見通しておきましょう。
自己資金が少ないことによるメリット・デメリット
少額の自己資金で住宅ローンを組もうと考えた場合、最大のデメリットは選択肢が少なくなることです。十分な自己資金が用意できないと、ローンを組むにも融資を受けるにも、審査段階でマイナスになる可能性があります。自己資金を用意できる人と用意できない人がいるなら、用意できる人が優先されるからです。
一方で、少額資金でも不動産投資を始めるメリットはあります。十分な融資が受けられないということは、そもそも無理な投資プランを立てることが出来ません。自己資金が少ないことが、そのままリスクヘッジへ直結するのです。
仮に貯金があっても、空室リスクに備えるために自己資金に充当しないという選択肢もあります。もし借主が頻繁に入れ替わる状況になると、当然それだけ費用はかさむからです。
投資プランを考えるうえで、さまざまなケースを想定することは基本であり、もっとも大切なポイントです。背伸びせず、無理のない投資プランを立てることが不動産投資を成功させる近道と言えるでしょう。
