【マンション経営コラム｜第４３回】ワンルーム投資のデメリットとは？ 3つのチェックポイント

いくつか種類がある不動産投資の中でも、比較的挑戦しやすいのはワンルームマンション投資ではないでしょうか。しかし人気があるとはいえ、安易に投資を始めるのは危険です。ワンルームマンション投資に興味がある方が知っておいてほしいデメリットを紹介します。

ワンルームマンション投資とは

ワンルーム投資について、ネット上などでは「物件を売却して利益を上げる方法」について紹介しているものもあります。しかし、初心者がまず考えたいのは、「賃貸収入を得る方法」です。売却で利益を上げるのはキャピタルゲイン方式といいますが、売り時を見極めるのは難しく、家賃収入を得る方法に比べるとリスクが高いと言えます。投資に不慣れな方ならばなおのこと、インカムゲイン方式による収益、つまり家賃収入による投資を検討するほうが無難でしょう。

ワンルーム投資はアパートやマンションそのものを購入するわけではないため、不動産投資の中では比較的、少額の資金から始めることができます。一方で、扱う部屋数が少ないことで、リスクが高まることは理解しておきましょう。

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リスクの大きさを理解しよう

マンション投資の中で大きなリスクの一つが「空室リスク」です。せっかく投資をしても、借り手が見つからなければ収入はありません。端的に言って、部屋数の分母が多ければ多いほどリスクを分散することができます。

たとえば、部屋数10室のアパートやマンションを1棟丸ごと買って経営する場合、常に全室稼働させることは難しくとも、逆に一室も借り手が付かないという状況も考えにくいでしょう。1室空きがあっても、あとの9室から家賃収入が入るわけです。

しかし、ワンルーム投資の場合、借り手がつかない場合は収入が0になってしまうのです。安定的な収入が魅力の一つである不動産投資をするうえでは、どうにかして避けたい状況です。

リスクを避ける3つのチェックポイント

リスクが潜んでいる物件を見分けるには、いくつかのチェックポイントがあります。

1. 物件の人気や使い勝手の良さ
「借り手が切れ目なく入居する、人気のある物件」を選ぶことは当たり前の話ですが、案外「投資用にマンションを選ぶとき」には見落としがちです。地方よりも都心のマンションがおすすめだなどという単純な話ではありません。「自分が住むわけではないから」と具体的な利便性に気が回らなくなってしまうのです。

入居者目線の物件選びをするには、投資を考えているワンルームの立地、室内状況、家賃で、自分ならば住みたいと思うかどうか想像してみましょう。自分が住みたいと思えない部屋に、借り手はつかないと考えたほうがいいです。もちろん需要はさまざまですが、その場合でも「どういった人がこの部屋を借りたいと考えるか」をできるだけ詳細に想定すべきです。

2. 家賃の変動
もともと設定していた家賃で借り手がつかない以上、家賃を下げる必要があります。初期段階では想定しづらい状況ですが、いくらまでの値引きならば利益が確保できるのか、事前に計算しておくと見通しが立てやすくなります。逆に、当初設定した家賃から下げると利益が見込めないのであれば、その投資はリスクが高すぎたということです。

3. 経年劣化
10年後や20年後の利益を計算する一方で、経年劣化について正しく認識できているマンション投資家は多くありません。これは修繕費などの経費がかかるという話ではなく、経年数に合わせて家賃を下げなければいけない、つまり年々見込める収益も下がるということです。経年劣化をうまく利用できると、中古マンション投資という選択肢が生まれることも覚えておくといいでしょう。

チェックポイントを踏まえたリスク回避

紹介した3つのポイントをおさえるだけでも、主なリスクは避けられるはずです。ただし、どれだけ気を巡らせたところで、投資におけるリスクが0になることはありません。空室リスクを軽減する方法として、ポピュラーなのは管理会社に運営を任せることですが、この場合でもリスクが消えるわけではありません。それどころか、見方によっては管理費というリスクが増えると考えることもできます。

投資を始めるにあたって大切なのは、成功することではなく、できるだけ失敗を避けることです。投資を始めて「こんなはずではなかった」と考えるのは、自分にとって都合の良い状況しか想定しなかっただけに過ぎません。投資初心者こそ、確実なリスク回避＝リスクヘッジについて学ぶことをおすすめします