区分所有とは？
区分所有とは、マンションなどの集合住宅を1室単位で所有することを言います。これは建物の区分所有等に関する法律の第1条で、「1棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる」定められています。
区分所有の法解釈のポイントは、「構造上区分されている」「数個の部分で独立している」という点です。マンションはこれらのポイントをすべて満たしているため、マンションの1室を所有することは、区分所有に該当します。また、高層マンションの10階から13階までを所有することも区分所有に該当します。なぜなら、高層マンション全体を所有していないからです。
区分所有であったとしても、建物の敷地利用権が付随してくるのが一般的です。これは、区分所有するためには建物の敷地を利用する権利なくして成立し得ないためです。現在では、原則として区分所有権には建物の敷地権がセットになっているのです。
区分所有が副業として適しているワケ
区分所有が副業として適している理由は3つあります。
1. 一棟所有に比べて購入資金を安く抑えることができる
区分所有の物件であれば、「一棟所有」と比べて少額の投資で済むため、手持ちの資金があればすぐに不動産投資をすることができます。会社員が不動産収入を得るには、区分所有から始めるのが最適です。
2. リスクを最小限に抑えることができる
一棟所有の場合は建物全体を所有することになるため、地域全体の賃貸需要が少なければ空室リスクが高くなります。しかし区分所有であれば地域を分散して所有することができるため、賃貸需要を見込める物件だけを所有することが可能となります。
3. 管理の手間がかからない
例えば木造アパート1棟を所有した場合、鉄筋鉄骨コンクリート造のマンション1室に比べると、修繕費用が高くなることが容易に想像できるのではないでしょうか。区分所有の場合は、エレベーターの定期点検や修繕積立などは管理組合が意思決定機関となるのが一般的です。細かい管理をしなくて済むため、会社に勤めながらでも不動産収入を得ることができるのです。
副業の確定申告
会社に勤める人が不動産収入を得た場合は、確定申告が必要です。
区分所有しているマンションなどを賃貸することで得る所得は、「不動産所得」となります。不動産所得は、「総収入金額－必要経費」で計算します。総収入金額はすべての家賃収入で、必要経費は固定資産税や減価償却費などが含まれます。
また、区分所有しているマンションなどを売却した場合は、「譲渡所得」として確定申告を行います。区分所有していたマンション等の所有期間が5年以下であれば「短期譲渡所得」、5年を超えて所有していた場合は「長期譲渡所得」として確定申告を行う点で注意が必要です。
いずれの場合も、「総収入金額－必要経費」で算出した金額が20万円以下の場合は、確定申告をする必要はありません。ただし、会社で実施した年末調整後に医療費控除やふるさと納税で還付申告する場合は、副業に関する所得も申告しなければなりません。
会社員の不動産副業は区分所有から始めるのがおすすめ
一般的に、区分所有することで「購入資金」「空室リスク」「管理の手間」を最小限に抑えることが可能と言われています。会社員として本業に専念するためにも、余計な心配をする必要のない区分所有がおすすめです。
