【マンション経営コラム｜第５１回】不動産投資で失敗しない！ 区分所有の買い方のコツ

不動産投資を始めようとして、マンションなどの区分所有を検討している人は多いのではないでしょうか。初心者でも始めやすいなど区分所有物件への投資はメリットが多くありますが、デメリットも存在します。今回は、区分所有で失敗しないためのポイントを紹介します。

どちらが向いている？区分所有と一棟所有

区分所有と一棟所有には、どちらの方が自分に向いているかという適性が存在します。その判断の大きな要素を占めるのが、「余裕資金」と「流動性」の2つのポイントです。「余裕資金」とはどれだけの額を投資に回せるかを表し、なおかつ全額損しても当分の生活に困らない資金量のことを指します。この余裕資金がマンションを一棟買いするぐらい余裕があり、なおかつ修繕などのいざという時のための資金がある程度残るのであれば、一棟買いする最低限の準備があるとみなすことができます。

そしてもう一つのポイントである「流動性」は資産の現金化のスピードを意味します。一棟買いは資産額が大きいため売却して現金化するまでの期間が長くかかる傾向にあります。もし、その点においても気長に待つ余裕があるのであればマンションを一棟買いして投資をしてもいいと言えるでしょう。反対に、リスク分散と同時に比較的高い流動性を保ちながら投資したいと考える方には、区分所有が適していると言えるでしょう。

一歩間違えれば損！区分所有の買い方

一棟買いはリスクが大きい分、購入の際のディスカウント、税制面、管理会社対策、土地の取得などさまざまなメリットが享受でき、一般的には区分所有の不動産よりも投資効率が高いとされています。つまり、区分所有投資よりも一棟買い投資のほうが、利回り面で有利になる可能性があります。区分所有の不動産への投資は、購入の際にきちんと利回りを上げる対策をしなければ、投資として非常に非効率になってしまいます。

区分所有の最大の利回り対策は、空室率の低減です。一棟買いは一つの場所に縛られ、人気の高くない場所だとしばしば空室率が高くなり、利回りが小さくなってしまいます。その点、区分所有はそのリスク分散が比較的容易で、違った地域や場所に不動産を所有することが出来るので、人気の場所に数個区分所有すれば空室率が下がり、高い利回りを確保することが可能です。

現金で購入しても儲からない？

一般的に不動産は金融機関から不動産投資ローンの融資を受けて購入します。つまり、自分の手持ち資金以上に動かすことが出来る、高レバレッジの金融商品という考え方もできます。一般に不動産投資は株などに比べれば利回りが低いと言われているので、この不動産投資ローンの活用がポイントとなります。

例えば、手持ち資金で1,000万円の分譲マンションを現金で購入し利回り10％を得られる場合、年間100万円を手にすることが出来ます。しかし、1,000万円の手持ち資金と、年利3％の不動産投資ローンで1,000万円を借り入れ、先ほどと同じ利回りで2,000万円の物件を購入すると、年間170万のリターンを得ることが出来ます。特に区分所有の物件は、利回りが高くはないので、手持ち資金だけでの購入では投資効率が低くなってしまいます。不動産投資ローンを上手に活用して投資を行うといいでしょう。

区分所有の好物件はどこにある？失敗しないためには

高利回りの区分所有物件を所有するためには、需要と供給のバランスが崩れている地域を狙うことが重要です。ファミリー、学生、独身者、高齢者などのカテゴリー別に地域をリサーチしてみて、どの層への物件供給が少ないかを見極めれば、好物件に出会う確率は上がるかもしれません。また、地価の上昇率を考えると、首都圏などの都市部が全般的に有利だと考えることができるでしょう。

区分所有の不動産投資を成功に導くためには、区分所有のメリットとデメリットを理解して、利益を最大限に享受できるように、またリスクは出来るだけ回避・分散するように努めることが重要です。まずは、セミナーなどで学んでみるのもいいかもしれません。