【マンション経営コラム｜第５３回】初心者必見！ これでばっちり、区分所有投資を成功に導く始め方

不動産投資に興味を持っていても、聞き慣れない言葉ばかりで難しい印象を受けるかもしれません。今回は、初心者の方にもわかりやすく区分所有投資を始めるための成功術を紹介します。

区分所有とは？

一棟の建物の中で、それぞれの部屋が住居や事務所・店舗などに使用される場合に、分けて所有することを「区分所有」といいます。これに対して、建物全体を所有するのが一棟所有です。

独立した部分については、それぞれ所有権があり、民法の特別法である「区分所有法」が適用されます。建物の独立した部分は専有部分と呼ばれ、この専有部分を所有する者を「区分所有者」といいます。

区分所有者が自分の専有部分を貸し出すことで賃料収入を得るのが、区分所有投資なのです。一棟所有でも区分所有でも、賃料収入を得る投資ができることに変わりはありませんが、メリットやデメリットに違いがあります。

区分所有投資のメリット・デメリット

区分所有投資のメリットとして最も大きいのは、投資費用が1棟所有ほどかからないこと、専有部分の管理のみで手間が少ないことです。所有する部屋数にもよりますが、初期投資額自体も抑えられるため、自己資金が少なくても始めやすいでしょう。また、売却に関しても部屋ごとにできるので、マンション1棟に比べて買い手も多く、現金化しやすい（流動性が高い）といえます。

デメリットは、所有している部屋数が少ないと、その部屋が空室になってしまった時に、収入に与える影響が大きくなります。これが、空室リスクです。

区分所有投資で成功するための物件選びのコツ

初心者が区分所有投資で収益を上げるためには、3つのポイントがあります。

まずは立地条件です。駅から離れた物件は、利便性の低さから空室が出やすく、空室が長引くとローン返済で赤字になってしまうということも考えられます。駅から10分以内の物件は需要が多く、空室リスクを避けられる可能性が高いという意味で、選ぶ基準になるでしょう。

次に挙げられるのが耐震基準です。新耐震基準に準拠した物件を選ぶことがポイントとなります。安全な物件は入居率も高くなりますし、万が一の修繕費を考えても重要な指標といえるでしょう。

区分所有投資で成功するための賃貸管理会社選びのコツ

初心者が賃貸管理会社を選ぶ際は、入居者募集・契約・家賃管理を行ってくれるかがポイントです。募集力のある賃貸管理会社は、空室期間を短く抑えられる可能性も高く、エリアに詳しい会社であれば、入居希望者への案内も上手なので、入居者も入りやすくなります。

また、家賃滞納時や、その時の滞納保障の有無などは収益性に直結しますので重要な業務です。家賃滞納時の対応も想定していないと、安定した収益は上げられません。区分所有投資では数部屋を所有して収益を上げることが多く、空室は収益に大きく影響が出ます。

区分所有投資の始め方

不動産購入の申込後、契約書を取り交わし、重要事項の説明などされます。ローンを利用したい場合は、金融機関に申し込んで審査を受けましょう。不動産投資ローンの返済は、投資した物件の収益から返済するのが一般的です。どれだけ収益を維持するか、高利回りで運用するにはどうすれば良いかはセミナーなどで勉強したり、他の投資家の人の話を聞いたりして情報収集しましょう。ローン審査に通った後は、権利証を得て所有権・登記を購入者に移す手続きに入っていきます。

迷った時は、セミナーなど多数開催されていますので、特に初心者の人は積極的に参加して情報収集してみてはいかがでしょうか。

　　　




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