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日本の不動産
2014-06-13 12:14
それにしてもと。チベットやベトナム、台湾、フィリピンなどとのトラブルのニュースを見るにつけ、中国共産党というのは恐ろしく倫理観も節操も無い政治組 織へ変貌してきたと感じます。金と権力維持のためなら侵略だろうが殺人だろうが何でもやる組織です。しかも言う事を聞かなければ自国民へも平然と銃口を向 ける組織ですから、独裁どころでは無く、恐怖政治そのものです。
鄧小平の頃はそれなりに理性があったようですが、天安門事件以降、そして経済力を付けてきた２０００年代からは一層の権力維持と拝金主義にのめり込んでいるようです。
１０年後に？経済力、軍事力（数量に関しては）などで米国に肩を並べるようになったときにはどうなっているのか想像もつきません。日本はＴＰＰや北方領 土などで米国やロシアと揉めている場合では無く、一刻も早く共同して中国共産党による将来の横暴・侵略に備えねばいけない時代になってきたと感じます。ロ シアとて同様で、既にＧＤＰでロシアの４倍、人口で１０倍もの差があるにも関わらず今後もその差は拡大していくのですから、早々に日本や欧州との関係強化 に動かねば極東地域はそれこそ早々に中国の植民地となってしまいそうです。
問題は中国共産党の自己増殖思想であり一般の中国国民ではありません。普段接する中国人は穏やかで正義感もあり、悪いことを考える人はほとんどいません が、共産党員になり権限を得ると（または仲間に入ると）人が変わります。何せ約８，０００万人の共産党員が残りの１３億人の国民を搾取する仕事をする訳で すから、言わば北朝鮮の大型版と考えておけば分かり易いのかもしれません。中国共産党と北朝鮮政権の思想が近しいのですから、どうりで仲が良い訳です。
いずれにしても、この組織が中国大陸を牛耳っている限り将来何か大きな不測の事態が発生することは必然と考えておきたいと思っています。
その一方で国内の集団的自衛権の議論について。もうとっくに論点整理など終わっているレベルの事柄を何度も持ち出して「あれやこれや」と。この国の根回し文化もここまで来ると老害レベルを通り越しています。
小職が関与している２、３の「業績低迷会社」もこの根回しで相当の時間が無駄にされていますが、６０前後の揉み手役員による、ど～でも良い事柄まで「俺は知らない、聞いてない」という終末現象が依然として日本を覆っていることを憂慮します（苦笑）。
ところで、先週の東洋経済で不動産開業に関するコラムがありました（Ｐ２９、「ミスターＷＨＯの少数意見」参照）。
ここでは「宅地建物取引業協会」（非常勤役員だらけの大型天下り組織）が例として挙げられていましたが、この既得権組織が中心になって不動産業の規制を 作り、それを利用することで国内不動産取引から発生する膨大な収益を私物化し、経済効率を阻害して（国富を無駄にして）いる様子が窺えます。
日本には中小併せて多数の不動産業者（約１２万件）が存在します。こんなに沢山の業者が乱立しているのに良く成り立つものだと不思議なほど。
自宅を購入したり賃貸したりなどの時には、その非効率さ、一律の決まった費用などに違和感を覚えられる方も多いと思います。売買に於いては一律に購入代金の３％を支払うとか、賃貸の場合には１ヶ月分の家賃が業者の手数料になるとか・・・等々。
５万円の賃貸も５０万円の賃貸も業者手数料が一律でひと月分なんて言われても何を根拠にしているのか不明です。一部では割引を取り入れている業者も見か けますが、大半は定められた上限手数料を請求します。しかも敷金や礼金の決め方なども不明です。敷金は保証金ですのでそれなりの理屈は通りますが法律は未 整備なままです。ましてや礼金とか更新料とは何なのか？・・・それもひと月分、ふた月分とかの大雑把な計算。地方によってもその定義や金額はバラバラで す。
国の仕事とは、このような非効率・不透明な経済取引を減らすための施策を提供する事ではないのかと思いますが、このデジタル時代になってさえ数多の規制により古臭い商習慣が維持されています。ご存じの通り、国土交通省のシロアリ行政が原因です。
これらの前時代的な取引手法を温存させることで業界を守り、その見返りとしてみかじめ料を徴収するビジネスモデルを維持することで国内の不動産業の活性 化を阻害し、結果として国民に窮屈な住宅での生活を強いています。先進国の一員として一人当たり所得が高いにもかかわらず、先進国で最も窮屈なウサギ小屋 にしか住めない一要因がここにもあります。
今までは単に「国土が狭いから」との雑な解説で誤魔化してきましたが、そろそろ改めてもらいたいものです。何せ統計では国内にある全住宅の１３％が既に空き家になっているのですから。
不動産の効率利用や住み替え費用の軽減を推進する事は国民幸福度を上げるためにも重要な施策になると考えています。住宅ローンと教育費の捻出のためにギスギスした生活を送らせているようでは少子高齢化も止む無しと言えます。
毎度のことですが、とても長い前振りで済みません。
最近の株式市場ですが、５月２１日をボトムにして雰囲気が変わってきたように感じます。前回の５月２２日のメルマガでは（行き過ぎとも感じられた）不安定な市場状況を記述しましたが、ちょうど１４，０００円を割った辺りから変化が出てきています。
直近ではＮＴＴドコモが５，６００億円もの自社株消却を発表しましたし、大手商社の自社株買いや利益全額を株主に還元するとしたアマダのニュースリリース（これは驚きました）もありました。
ドコモなどは下手クソなＭ＆Ａで金を失うくらいなら株主還元をすべきと考えていましたので、漸く「会社の金は株主のもの」との意識が経営層に広がってき た良い兆候と感じています。ただでさえＮＴＴはその既得権だけでなく電話加入権までも勝手に懐に入れて私腹を肥やした上、情けないほどＭ＆Ａの失敗を繰り 返していたのですから、時代は変わりつつあると言えるのでしょう。
まあ、古臭い会社では未だに「会社の金は永年勤続者への退職金原資」と考えているマヌケなスーパーサラリーマン役員も居るようですが。
これらの株主還元、余剰資金の効率利用の観点から見ると、巷でニュースが増えている「海外ファンドが割安銘柄を物色している」とか「年金資金が割安大型 銘柄を買い始めた」といった次の段階として、再来週の株主総会ピーク週を越えるとＭ＆Ａニュースが増える傾向がありますし、特に今年は積極的になる素地が ありますから、確かに「ＰＢＲ割安＆余剰現金保有企業」「大型潜在資産保有企業」「割安＆Ｍ＆Ａを受け入れ易い大企業関連会社」を先回りして買い付けるな どは良いアイデアかもしれません。
ＰＢＲ０．５倍以下、キャッシュ余剰感、大企業傘下で３０％以上保有されている・・・等々の買収され易い、または大型株主還元が出来るなどの基本的条件を持つ会社だけでも結構な数になります。あとは運でしょうか…（笑）。
臨太郎さん、来週までに教えて下さい！
（街のコンサルタント）
（情報提供を目的にしており内容を保証したわけではありません。投資に関しては御自身の責任と判断で願います。）
鄧小平の頃はそれなりに理性があったようですが、天安門事件以降、そして経済力を付けてきた２０００年代からは一層の権力維持と拝金主義にのめり込んでいるようです。
１０年後に？経済力、軍事力（数量に関しては）などで米国に肩を並べるようになったときにはどうなっているのか想像もつきません。日本はＴＰＰや北方領 土などで米国やロシアと揉めている場合では無く、一刻も早く共同して中国共産党による将来の横暴・侵略に備えねばいけない時代になってきたと感じます。ロ シアとて同様で、既にＧＤＰでロシアの４倍、人口で１０倍もの差があるにも関わらず今後もその差は拡大していくのですから、早々に日本や欧州との関係強化 に動かねば極東地域はそれこそ早々に中国の植民地となってしまいそうです。
問題は中国共産党の自己増殖思想であり一般の中国国民ではありません。普段接する中国人は穏やかで正義感もあり、悪いことを考える人はほとんどいません が、共産党員になり権限を得ると（または仲間に入ると）人が変わります。何せ約８，０００万人の共産党員が残りの１３億人の国民を搾取する仕事をする訳で すから、言わば北朝鮮の大型版と考えておけば分かり易いのかもしれません。中国共産党と北朝鮮政権の思想が近しいのですから、どうりで仲が良い訳です。
いずれにしても、この組織が中国大陸を牛耳っている限り将来何か大きな不測の事態が発生することは必然と考えておきたいと思っています。
その一方で国内の集団的自衛権の議論について。もうとっくに論点整理など終わっているレベルの事柄を何度も持ち出して「あれやこれや」と。この国の根回し文化もここまで来ると老害レベルを通り越しています。
小職が関与している２、３の「業績低迷会社」もこの根回しで相当の時間が無駄にされていますが、６０前後の揉み手役員による、ど～でも良い事柄まで「俺は知らない、聞いてない」という終末現象が依然として日本を覆っていることを憂慮します（苦笑）。
ところで、先週の東洋経済で不動産開業に関するコラムがありました（Ｐ２９、「ミスターＷＨＯの少数意見」参照）。
ここでは「宅地建物取引業協会」（非常勤役員だらけの大型天下り組織）が例として挙げられていましたが、この既得権組織が中心になって不動産業の規制を 作り、それを利用することで国内不動産取引から発生する膨大な収益を私物化し、経済効率を阻害して（国富を無駄にして）いる様子が窺えます。
日本には中小併せて多数の不動産業者（約１２万件）が存在します。こんなに沢山の業者が乱立しているのに良く成り立つものだと不思議なほど。
自宅を購入したり賃貸したりなどの時には、その非効率さ、一律の決まった費用などに違和感を覚えられる方も多いと思います。売買に於いては一律に購入代金の３％を支払うとか、賃貸の場合には１ヶ月分の家賃が業者の手数料になるとか・・・等々。
５万円の賃貸も５０万円の賃貸も業者手数料が一律でひと月分なんて言われても何を根拠にしているのか不明です。一部では割引を取り入れている業者も見か けますが、大半は定められた上限手数料を請求します。しかも敷金や礼金の決め方なども不明です。敷金は保証金ですのでそれなりの理屈は通りますが法律は未 整備なままです。ましてや礼金とか更新料とは何なのか？・・・それもひと月分、ふた月分とかの大雑把な計算。地方によってもその定義や金額はバラバラで す。
国の仕事とは、このような非効率・不透明な経済取引を減らすための施策を提供する事ではないのかと思いますが、このデジタル時代になってさえ数多の規制により古臭い商習慣が維持されています。ご存じの通り、国土交通省のシロアリ行政が原因です。
これらの前時代的な取引手法を温存させることで業界を守り、その見返りとしてみかじめ料を徴収するビジネスモデルを維持することで国内の不動産業の活性 化を阻害し、結果として国民に窮屈な住宅での生活を強いています。先進国の一員として一人当たり所得が高いにもかかわらず、先進国で最も窮屈なウサギ小屋 にしか住めない一要因がここにもあります。
今までは単に「国土が狭いから」との雑な解説で誤魔化してきましたが、そろそろ改めてもらいたいものです。何せ統計では国内にある全住宅の１３％が既に空き家になっているのですから。
不動産の効率利用や住み替え費用の軽減を推進する事は国民幸福度を上げるためにも重要な施策になると考えています。住宅ローンと教育費の捻出のためにギスギスした生活を送らせているようでは少子高齢化も止む無しと言えます。
毎度のことですが、とても長い前振りで済みません。
最近の株式市場ですが、５月２１日をボトムにして雰囲気が変わってきたように感じます。前回の５月２２日のメルマガでは（行き過ぎとも感じられた）不安定な市場状況を記述しましたが、ちょうど１４，０００円を割った辺りから変化が出てきています。
直近ではＮＴＴドコモが５，６００億円もの自社株消却を発表しましたし、大手商社の自社株買いや利益全額を株主に還元するとしたアマダのニュースリリース（これは驚きました）もありました。
ドコモなどは下手クソなＭ＆Ａで金を失うくらいなら株主還元をすべきと考えていましたので、漸く「会社の金は株主のもの」との意識が経営層に広がってき た良い兆候と感じています。ただでさえＮＴＴはその既得権だけでなく電話加入権までも勝手に懐に入れて私腹を肥やした上、情けないほどＭ＆Ａの失敗を繰り 返していたのですから、時代は変わりつつあると言えるのでしょう。
まあ、古臭い会社では未だに「会社の金は永年勤続者への退職金原資」と考えているマヌケなスーパーサラリーマン役員も居るようですが。
これらの株主還元、余剰資金の効率利用の観点から見ると、巷でニュースが増えている「海外ファンドが割安銘柄を物色している」とか「年金資金が割安大型 銘柄を買い始めた」といった次の段階として、再来週の株主総会ピーク週を越えるとＭ＆Ａニュースが増える傾向がありますし、特に今年は積極的になる素地が ありますから、確かに「ＰＢＲ割安＆余剰現金保有企業」「大型潜在資産保有企業」「割安＆Ｍ＆Ａを受け入れ易い大企業関連会社」を先回りして買い付けるな どは良いアイデアかもしれません。
ＰＢＲ０．５倍以下、キャッシュ余剰感、大企業傘下で３０％以上保有されている・・・等々の買収され易い、または大型株主還元が出来るなどの基本的条件を持つ会社だけでも結構な数になります。あとは運でしょうか…（笑）。
臨太郎さん、来週までに教えて下さい！
（街のコンサルタント）
（情報提供を目的にしており内容を保証したわけではありません。投資に関しては御自身の責任と判断で願います。）
