【マンション経営｜第６０回】区分、1棟……不動産投資種類による違いをチェック

　不動産投資手法はさまざまな角度から分類することができます。たとえば「購入対象」は「区分」や「1棟」「戸建て」といった分け方があります。

　ここでは購入対象ごとの長所・短所をおさらいします。これから不動産投資を検討している人は、これらの特徴を理解したうえで投資しましょう。

区分投資法　初期投資額が抑えられる

　まず「区分」（区分所有）からみてみましょう。これはマンションやアパートを丸ごと1棟ではなく、1室など部分的に保有することです。

　区分投資は1棟丸ごとの投資と比べると、「費用がおさえられる」「管理が簡単」といえます。投資は1室分の費用しかかかりませんし、管理でも1室分しか負担になりません。管理を自分でしようと考えている人にとってみれば、これは大きいでしょう。こうしたことから初心者でも簡単に始めやすい投資手法といわれます。

　しかし短所もあります。それは、「空室リスクが高い」ということです。1棟丸ごとなら1室空室になっても他の部屋から賃料収入が得られますが、区分だと保有している1室が空くと賃料収入がとぎれます。また毎月、管理費や修繕費を納める必要があることも挙げられます。

1棟投資　不動産ビジネスがしやすい

　続いて「1棟」は、文字通りマンションやアパート全体を所有する投資法のことです。

　1棟投資法の長所は「不動産ビジネスがしやすい」点にあります。1棟購入すると賃料や修繕費などの収益・費用を決められます。また入居者がいれば、空室があっても収入源を確保できます。区分の短所で触れたことが1棟投資ではメリットといえます。そのほか建物1棟は買い手が付きやすいため、売り出しやすい点もあります。

　しかし1棟投資法にも短所はあります。そもそも1棟購入にはまとまった投資資金が必要です。その分、ローンを組んだ場合には、毎月の返済額が数十万円になり、綿密な返済計画が必要ですし、しっかりと返していけるいい物件を見つけなければいけません。

　1棟投資法を始めるにあたっては、マンションかアパートかも重要な選択肢です。比較的ビジネスに向いているのは、入居者が獲得しやすいマンションといわれています。

戸建て投資法　入居期間は長く計算できる

　最後に「戸建」をみてみましょう。戸建てとはその名の通り、一軒家のことです。

　戸建て投資法は、比較的低リスクで始められます。戸建ては、ファミリー世帯からの需要が比較的高い物件です。また中古物件であれば、市場価格よりもずっと低く取得することが可能です。加えて、一度入居が決まれば長期間に渡り、安定的に居住するケースが多いといえます。その結果、安定的に不動産投資をすることが可能になるのです。

　しかし、戸建て物件は「市場に出回りにくい」という欠点もあります。戸建て物件は一般的に賃貸物件として建てられないからです。そのため、戸建て物件を取得しようとしても、なかなか好条件の物件は見つかりにくいようです。仮に見つかったとしても、需要が多いために価格が高くなりやすいといわれています。　

　なお、中古物件を購入してもすぐに貸し出すことが難しい物件もあります。その場合にはリフォームが必要になります。そのため、戸建て投資法の場合にはリフォームのことも念頭に置いておきましょう。

　購入対象別に「区分」「1棟」「戸建」の長所と短所を見てきました。それぞれに特徴があり、オススメ度合いなどが異なります。すぐにどの購入対象にするか決めてしまうのではなく、それぞれ違いも把握し、しっかり比較してから始めてみてはいかがでしょうか。