【マンション経営コラム｜第８０回】マンション経営やアパート経営の始め方を解説！

2016年2月に日銀がマイナス金利を導入して以来、多くの人々がより有利な資産運用の方法を求めて、試行錯誤する時代となりました。

「定期預金や貯金を長年まじめにコツコツ積み立てていても、利息は年に0.1％にもならない」

「株式や先物相場、FXなどは上手に運用すれば資産が2倍や3倍になるという話もある一方で、大事な蓄えをあっという間に無くしてしまった話もよく聞く」

そんな悩みを抱える人々が大きな関心を持っているのが、マンション経営やアパート経営といった不動産投資です。

マンション・アパート経営の仕組みと魅力

マンションやアパート経営とは、まずは新築や中古のマンションやアパートを選定もしくは建築して所有することから始まります。そして入居者を募集して、住居を貸与する対価である、賃貸料や敷金・礼金等を得ます。それに加えて、物件を管理して税金や募集費用・修繕費用等を負担し、退去者が出ればまた入居者を募集することも含まれます。

マンションやアパート経営のリスクとしては、物件の所有や管理のために決して安くはない費用を負担すること、入居者がいなくなること、家賃の下落や滞納などが挙げられます。一方、ベネフィットとしては家賃の急激な変動が少なく一定の収入の目安が立ちやすいこと、土地の資産価値は長期間目減りすることが少ないこと、ローンによる資金調達が可能なこと、登記による資産保全ができること、節税対策などがあります。ミドルリスク・ミドルリターンの投資といえるでしょう。

マンション経営に必要な手続きと資格

マンション経営に必要な手続きは、物件を所有して開業の準備が整えば、入居者募集を始めてから1ヵ月以内に、納税者の住所を所轄する税務署へ「個人事業の改廃業等届出書」を提出することだけです。他に公的な許認可や資格は必要ありません。

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マンション経営を始める資金について

不動産経営のベネフィットの一つはローンを利用することで、少額の資金で大きな投資が可能なことでしょう。

しかし、安易に必要資金の全額をローンで調達しようというのは問題が多くあります。理由の一つとして、金融機関は不動産経営を目的とする物件に対する融資は、土地に関しては固定資産税評価額を目安に、建物に関しては新築ならば売買価格の70％程度、20年以上の中古物件ならば多くは査定0の担保価値を上限に融資額を決定するのが一般的であるからです。

また、不動産経営を目的とする場合は、金利についても一般の住宅ローンに比べて高いのが常で、金利負担や返済額が大きくなって収益を悪化させるリスクもあります。資産を持つことが目的ならばそれでも良いかもしれませんが、収益をあげるという意味では自己資金が多いに越したことはありません。

さらに融資の審査では、自己資金の額や、どのようにしてその金額を準備したかも大きな判定基準になるのが現実です。

資金需要に対して、約30％の自己資金があるかどうかを、およその目安とするといいでしょう。

マンション経営で成功するコツは？

不動産経営で成功するということは、高い収益をあげて、持続的に再投資を続けていく環境を自ら作り出すことだといえます。そのためには、不動産経営に携わる自身が情報収集し、最終的には責任を取らなければなりません。それに加えて、第三者的にアドバイスをするパートナー、悩みを共有してくれる相談者の存在が何よりも重要です。

今日では、多くの不動産会社が単なる仲介者ではなく、不動産経営を志す顧客のパートナーになるべく営業努力をしています。さまざまな不動産会社と数多く接して、自分が本当に信用できる会社を見つけることが成功の秘訣だといえるでしょう。