【マンション経営コラム｜第185回 】中古マンション市場

 

【マンション中古3年連続新築越え】

首都圏のマンション取引で中古物件が主役だそうです。中古の成約件数は新築の供給戸数を2018年まで3年連続で上回りました。長く新築が中心だった市場に起きた変化の背景を探ると、首都圏の土地の供給事情と買い手の意識が変わってきたようです。

都内に住む30代の男性は今年初めに日本橋周辺の中古マンションを手放しました。買い手が現れるまでには時間がかかるだろうと思っていたが、すぐに見つかり、15年の購入時を数百万円上回る値段で売れたようです。

「今は賃貸に住んで物件を探す。新築は高すぎるので次も中古だろう」と話いています。

東日本レインズによると、18年の中古マンションの成約数は37,217戸。不動産経済研究所がまとめた新築供給戸数の37,132戸をわずかながらも上回りました。中古が主役となる状況が何年も続くのは異例だと言われています。逆転をもたらした原因の1つが新築価格の高騰です。不動産研究所のデータを下に計算すると、18年は首都圏の新築の坪単価が平均約290万円で、2008年に比べ3割超も上昇しました。働き手不足に東京五倫関連の建設も重なり、作業員確保が難しくコストが増大しました。

東京23区の新築価格は平均7142万円で横ばいですが、これにはカラクリがあります。買い手が付きにくくなることを不動産会社が恐れ、面積を狭くして価格を抑えた物件を供給しています。

一方、中古の坪単価は東日本レインズのデータをもとに計算すると首都圏で平均約170万円にとどまります。さらに中古は良質な物件が多く供給される時期も迎えています。

首都圏では1994年から2007年までの多くの都市で、新築の供給が8万口を得る時代が続きました。バブルが崩壊し、企業が資産リストラにより一頭地の売却を進めた多く供給される時期も迎えています。

首都圏では1994年から2007年までの多くの土地で、新築の供給が8万戸を超える時代が続きました。バブルが崩壊し、企業が資産リストラにより一等地の売却を進めたことで不動産外車による大量の建設を呼び込みました。

新築は10年ほど経つと家族形態の変化などから売却を考える人が増え始めました。東日本レインズによれば首都圏の中高生薬物件の平均築年数は21年。「8万戸時代」の物件は築10～20年超の売却が活発な時期となり、18年の中古物件の売り出し登録数を20万件超に押し上げました。

8万戸時代の物件が相手に魅力的なのを示すのが駅からの近さです。東京カンテイがまとめる新築マンションの最寄り駅からの所要時間別シェアを見ると、東京都では徒歩3分以内の物件の比率は2003年に20%を超えました。バブル期には10%前後だったが、バブル崩壊にじりじりと上昇しました。 

【マンション中古が主役】

今や、新築物件の高騰と供給減により、マンション市場は、中古が主役の座にある。

「購入エリアが決まっているのなら、今は新築よりも中古を選んだ方がよい。物件の選択肢が豊富で好立地なものが多い」と後押しするコンサルタントも増えているそうです。

　難しいのは、星の数ほどある物件から、いかに後悔しない一生モノを見つけるかだと思います。マンション選びのコツは、新築、中古を問わず、「資産価値」と「居住価値」という二つの価値の見極めだと言われています。資産価値が高い物件とは、物件価格が将来にわたって、値上がりもしくは価格維持が期待されるリセールバリューの高い物件のことです。その見分け方は比較的簡単で、中古価格が新築時や過去のある時点からどれだけ上昇したか、その変化率で判別できます。

　片や居住価値は、購入者の「住み心地のよさ」も重要なポイントとなる。耐震性や管理体制なら、築年数や「重要調査報告書」から調べられるが、難しいのはそのマンションに住む満足度を知るすべです。その目安となるのが、中古市場への出物の数だ。つまり、そのマンションの総戸数と売り出し物件数から求められる流通率である。もし、みざさんが実需目的でマンションを購入して住んでいると仮定して、その住環境に満足しているならば、多少の値上がりではおいそれと売らないはずです。

【中古の需要はいつまで続くでしょうか】

新築の価格が高騰している事と働き手の所得が思うように上がっていない事が中古物件の需要を押し上げているように思います。新築でも中古でもご自身のお住まいを手にする事は大きなお買い物であり、ご資産にもなります。

どちらを選ぶにしても購入動機は明確にする事が大事だと考えております。