【マンション経営コラム｜第219回 】渋谷

【渋谷のオフィスビル不足を解消】

渋谷というと以前から若者の街というイメージがありますが、強みでもあり渋谷の弱点でもあるそうです。駅の周辺に大きなオフィスビルが少なく、ビジネス街としての機能が弱かったそうです。

　2000年前後には新興IT産業が渋谷に集う「ビットバレー」ブームが起きましたが、IT産業の成長スピードにオフィスフロアの供給が間に合わなかったそうです。

2001年にセルリアンタワーに入ったGoogleの日本法人が2010年に六本木ヒルズへと移転しました。成長とともに渋谷から脱出する企業が相次いだそうです。2012年、駅前に広いオフィスフロアを持つ渋谷ヒカリエが完成し、DeNAやLINEといった大IT企業が入居しました。しかし、LINEは2017年に新宿に引っ越してしまうなど、まだまだオフィスフロアの供給不足は続いている。都内屈指の鉄道アクセスの良さを持ちながら、ビジネスパーソンにとっては乗り継ぎ駅にしかなっていないという状況が続いていたそうです。

参照：東急グループ




しかし、ヒカリエ以降に建設される大型ビルのほとんどが広いオフィスフロアを持ち、オフィス不足が解消されようとしています。具体的には渋谷ヒカリエ（2012年4月開業）以降、駅前に建てられる大型ビルを挙げると、渋谷ストリーム（2018年9月開業）、渋谷スクランブルスクエア第I期（東棟）（2019年11月開業）、渋谷フクラス（2019年11月開業）、渋谷駅桜丘口地区（2023年竣工予定）、渋谷二丁目17地区市街地再開発事業（2024年度開業予定）、渋谷スクランブルスクエア第II期（中央棟・西棟）（2027年開業予定）などがあります。 

　これらの駅前ビルはいずれも東急グループが関わっているそうです。東急グループは駅からちょっと離れたところのビルも新しく作っていて、渋谷キャスト（2017年4月開業）、渋谷ブリッジ（2018年9月開業）、渋谷ソラスタ（2019年3月竣工）も東急関連だそうです。いずれもオフィスフロアを持っていて、特に渋谷ソラスタはほぼオフィス専用ビルともなっています。東急グループが多く入居されているそうです。

東急グループ以外の大きな再開発計画としては、渋谷区役所新庁舎（2019年1月開業）、渋谷パルコ（2019年11月開業）、渋谷区神宮前六丁目ホテル計画（2020年3月竣工）、宮益坂ビルディング建替計画（2020年7月竣工）、渋谷道玄坂二丁目開発計画（ドンキホーテ主導で2022年4月竣工）などがあります。 

　これらのほとんど、区役所新庁舎と神宮前六丁目ホテル以外のビルは、オフィスフロアを持っています。その多くがデパートなど、もともとオフィスフロアを持たない商業施設の跡地に立つため、再開発前に比べると渋谷駅周辺のオフィスフロアは一気に増えることになりそうです。 

　こうした新しい大型ビルには、大手IT企業も多く入居します。一度は渋谷を脱出したGoogleの日本法人は、2019年10月18日、渋谷ストリームに復帰しました。ほかにもミクシィやサイバーエージェント、GMOインターネットグループなどが、いずれも渋谷駅周辺での引っ越しや増床ではあるが、渋谷スクランブルスクエア第I期（東棟）や渋谷フクラスに入居します。大型IT企業の成長に、ようやく渋谷のオフィス供給が追いついてきたと言われています。スタートアップ起業を支援するアクセラレーターも渋谷に増えていて、「ビットバレー」の再来も期待されている。


参照：東急グループ


【渋谷のオフィスビル不足を解消】



渋谷駅の直近の地価は、公示地価の平均値が709万7777円/m2(2019年)[平成31年] ）
坪単価は2346万3728円/坪、変動率は＋8.89%の上昇。

基準地価の平均値が799万5000円/m2(2019年)[平成31年] ）
坪単価は2642万9752円/坪、変動率は＋8.89%の上昇。

参照：土地代データ

【再開発効果】
再開発効果やインバウンド効果で街全体が新たな需要が楽しみですね。

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