【マンション経営コラム｜第８６回】マンション経営を行ううえで知っておきたいローンのコツ

将来の経済への不安などから、老後に備えて資産を増やす方法としてマンション経営を考える人は年々増加しています。マンション経営に必要な資金は、ローンを利用して調達するケースが多いのですが、そこで問題となるのがローンの利率です。

「住宅ローン」とは？

「住宅ローン」とは、自分が生活する住宅に適用できるローンのことを指します。住宅ローンの特徴としては、ローンを組むことができるのは1つまでです。

居住することが前提のため、転勤や特殊な事情以外で他人に賃貸することは、認められていません。最初から賃貸を目的とした、住宅ローンは組むことができないのです。毎月の給料や勤務先、債務履歴など個人の信用力がベースとなり、融資する銀行は収入よりも、長期にわたってローンを支払ってくれるかを重視します。

一方の「不動産投資ローン」は、利率や銀行の判断・審査の内容が住宅ローンとはまったく異なります。

不動産投資ローンを知ろう

不動産投資ローンは、不動産の収益力と担保力、加えて中古の建物であれば、建物診断や修繕履歴の有無、レントロールなどがポイントとなります。レントロールとは、物件の現在の賃貸状況を示す、家賃明細表のことです。不動産投資を行っている人にとっては、満室利回りや現況家賃を把握し、将来を予測するために重要なものです。

住宅ローンとの違いは、不動産投資ローンは空室が出ると返済が困難になり、売却せざるを得なくなるというリスクが存在します。そのため、投資物件のリスクが大きくなるほど、リスクを埋める保障がなければ、借り入れはできないことが多いのです。以上のことから、収入が多くかつ安定している職業の人は、比較的審査に通りやすいようです。

ローンを検討している人は、自分の職業や収入を考慮し、ローンの特性を踏まえて選択するとよいでしょう。

不動産投資ローンは22～25年の返済期間で、金利は1～4％から組むことができます。条件の良い借り入れを行うためには、物件価格の2割程度の頭金も必要となる場合が多いです。

マンション経営に前向きな銀行

以前に比べ、不動産投資ローンも借りやすくなってきましたが、年収によって借入しやすい銀行は異なります。2016年9月現在で各銀行の違いを紹介します。

年収500万円以下ならば、固定金利でエリアの制約が少ない、日本政策金融公庫やセブンファンデックスなどを選ぶと良いでしょう。中でも日本政策金融公庫は、審査基準が他銀よりも厳しくないことが多いようです。

年収500～700万円ならば、新設法人でも融資を受けられるうえ、エリアも比較的広いオリックスや静岡銀行などが適しています。

年収700万円以上ならば、三菱東京UFJ銀行や三井住友銀行、りそな銀行などが良いようです。中でもりそな銀行は専門部署があり、固定の低金利に加えてエリアが全国と広いのが特徴です。メガバンクの金利は、地銀や信金の2～3.5％に比べると1％程度であることが魅力です。

一方でローン借り入れのために、不動産に抵当権がつくことや連帯保証人が必要なことなどから、比較的敷居が高いといえます。他にも銀行指定の生命保険の加入、借入期間中は賃貸状況の分かる資料を提出しなくてはならない、など制約も多いことは頭に入れておきましょう。

住宅ローンでマンション経営を行うワザ

住宅ローンで購入した住居を賃貸に出し、自分は実家など別の場所に住むという方法を考える人は少なくありません。ですが、購入した物件を他人に貸与すると、詐欺行為とみなされて、ローン残額の一括返済を求められることがあります。加えて、個人の信用力もさがってしまいます。

しかし、低金利の住宅ローンでマンション経営ができる方法があります。それが賃貸併用型住宅のローンです。

賃貸併用型のメリットは、マイホームと賃貸が同時に手に入るうえ、将来的な生活環境・家族構成の変化にも対応できることです。部屋が余れば賃貸部分を増やせますし、2世帯住宅に変更することもできます。

完済後の計画自由度の高さやローン利率の低さが魅力なため、選択肢の一つに加えると良いでしょう。自分にあったローンを選択し、リスクコントロールしたうえでマンション経営を検討してみてはいかがでしょうか。