【不動産経営コラム｜第３5回】どうやって始めるの？ 不動産投資の買い方解説！
資産形成のための効果的な不動産投資
不動産投資を検討する際、チェックすべき項目はいくつもありますが、何より重要なのが「利回り」です。「利回り」とは、支出に対する利益の割合のことで、投資物件でいうと物件がいかに効率的に収益をあげることができるかという、建物の収益性を計る指標です。
不動産投資の利回りには、「実質利回り」と「表面利回り」の2種類があります。表面利回りとは、年間の家賃収入を購入価格で割った数値をいいます。物件情報などの多くに記載されているものには、この表面利回りが多いようです。
表面利回り＝年間収入÷購入価格×100
一方、実質利回りは、年間家賃収入から固定資産税や火災保険、管理費、修繕積立金、賃貸管理代行手数料などの諸経費を差し引いた金額を購入費用で割った数値です。実質利回りは、年間の税金や管理費などのランニングコストを差し引いて試算するので、より正確な収益性を表しているといえます。
実質利回り＝（年間収入ー年間支出）÷（購入価格＋購入時の諸経費）×100
物件情報の中には、単に「利回り」としか記載していないものもあり、注意が必要です。投資効率を高めるためにも、「表面利回り」か「実質利回り」かきちんと見極めることが重要です。
投資物件購入時 チェックすべき条件のポイントは？
利回りなどを計算し、欲しいという投資物件が決まったら、いよいよ購入の手続きです。投資物件には、投資用のローンを利用することが一般的です。そのときはローンの金利や融資条件などをしっかりと確認することが必要です。
ご存じの方も多いと思いますが、投資用とマイホーム用のローンは種別が異なります。投資用ローンは「事業目的」であり、金融機関も貸し倒れのリスクが高いという認識から、マイホームより厳しい審査になります。投資用ローンの金利がおよそ2〜7％で、マイホームローン（変動金利）に多い1％前後より高めに設定されているのも、そういった返済リスクを銀行が見込んでいるからです。
融資の条件もポイントの一つとなります。金融機関により異なりますが、おおむね以下の点が条件として挙げられます。とはいえ、物件の価格や内容により条件もさまざまですので、まずは、不動産会社に相談してみることをおすすめします。
●年収500万円以上
●勤続年数3年以上、原則上場企業またはそれに準じる規模の企業勤務であること
●借入金は、年収の5〜8倍まで
なお、不動産投資ローンの融資の審査基準は金融機関によってさまざまです。都市銀行は、比較的不動産投資ローンにネガティブです。一方、地方銀行は投資ローンを設けているところも多いですが、エリアが限定的、使用範囲が限定的となります。
そんな銀行系の中でもっとも有効とされているのは、「日本政策金融公庫」のローンです。1％後半の固定金利を利用することができます。ただし、返済期間が20年と比較的短期のため、堅実な資金計画を立てる必要があります。
投資物件にはこのように、チェックすべき事項は多々あります。ですが何より、複数のリスクを検証する、ということが最大のポイントでしょう。自然災害などによる不動産価格の下落や金利の上昇、収入減など、人生の中で起こりうるリスクをしっかりと検証することが、投資効果を最大化するために一番重要だといえるでしょう。
