【マンション経営コラム｜第11回】物件のサブリースって？ メリットとデメリットを比較してみた

不動産投資におけるサブリースとは、不動産投資家である大家（オーナー）が持っている物件をサブリース会社が丸ごと借り上げ、管理などの一切を担い、オーナーがサブリース会社から一定の賃料を受け取るというものです。

サブリースのメリット

通常、賃貸経営では大家は入居者を探したり、賃貸契約を結ぶ業務を行ったり、管理などをしたりする必要があります。入居者が家賃を滞納した場合はその対応も行わなければなりません。しかし、サブリース契約では、入居者の募集から契約手続き、物件の管理まで代行してくれるので、大家さんはあまり手間をかけることなく不動産投資を行うことができます。

もちろんサブリース契約を結ばなくても、管理会社に掃除やメンテナンスを委託することでそうした手間は省けますし、入居者募集も不動産会社に依頼できます。

ただ入居者募集がうまくいかなかった場合の空室リスクを完全に取り除くことはできません。その点サブリースは、空室が発生した場合でもサブリース会社から一定額が支払われる空室保障があるので、安定的な収入が見込めます。オーナーの契約相手は管理会社であるため、入居者との家賃滞納などでのトラブルが発生した場合は、すべてサブリース会社が対応してくれます。

土地しか所有していない場合は、新築物件の建築からサブリース会社がサポートしてくれます。一般に土地は更地で所有しているよりも、建物を建てたほうが固定資産税は安くなるため、節税対策になります。新しく建てた物件からの不動産収入が生まれます。

手間をかけずに賃貸収入を得たいという希望に応えてくれるサブリースですが、メリットがある反面、デメリットもあります。

メリットだけじゃない！　サブリースのデメリットとは？

まず、空室があっても一定の金額が大家さんに支払われるという空室保障ですが、同じ金額の保障がずっと続くわけではありません。

設定された賃料は通常2年ごとに見直しがかけられるようになっており、相場変動によって大家さんに入る賃料も見直され、受け取る金額が少なくなる可能性があります。最初の2年間は契約当初の賃料が見込めますが、更新以降は減ってしまうことがあるのです。

新しく賃貸物件を建築した場合は最初に募集期間として免責期間を設けている場合があります。建前上、募集してすぐに入居者が決まらない場合に備えるというものですが、一番入居者が決まりやすい新築物件で免責期間を設けられ、しばらく賃貸収入がないのはオーナーにとっては大きなマイナスです。

建築費に空室リスクの費用を上乗せしてくるサブリース会社もありますので、他の業者からの見積もりを取るなどして、建築費の適正価格を知っておくことも大切です。

年数が経つと建物が劣化するため修繕しなければいけませんが、その費用はオーナー負担です。サブリース会社の指示通りに工事を行わないという理由で、契約を解除される可能性もあるとのことなので、この点にも注意が必要でしょう。

メリットがある分、デメリットもあるサブリース。契約する前にそれぞれをしっかり吟味して選びましょう。