連日、ニュースで聞かない日はない程コロナウィルスが流行しています。
皆様日々の体調管理や予防はされていますでしょうか？
全国各地で感染者が広がり、収束には11月までかかるのではないかと
言われている状況ではありますが、
そんな中、不動産業界では2020年4月に民法の改正が行われます。
そこで、今回はこの改正によって不動産市況がどのような影響を受け、
今後どう変わっていくのか をお話していきたいと思います。

【敷金とそれにまつわる現在のトラブル】
敷金とは、部屋を借りる人が持ち主に預けておく預り金のことを言い、
その費用は家賃の約1ヶ月分相当額程度がかかると言われています。
基本的に家賃の滞納リスクや、人に部屋を貸すことによって
壊れたり汚れたりするリスクに備えて事前に預けるお金ですが、
退去時の費用をお預かりしている敷金から相殺し、返金してもらえる場合もあります。

ただ、原状回復費用として返金されない事も多く、
退去時に返金を巡り賃貸人と賃借人の間でトラブルが起きることもあります。
原状回復費用とは、退去時に一定の範囲で部屋を元の状態に戻すために
支払う費用とされており、現在の規定は曖昧なものです。
この規定に関するトラブルは年々減少してきてはいますが、
下のグラフを見ると、2019年でも約8,000件の相談が
寄せられていることが分かります。
 

相談件数は2019年12月31日現在（消費生活センター等からの経由相談は含まれていません）

最近のトラブル例を挙げると、

·賃貸マンションを解約したら、ペット特約を根拠に原状回復費用を過剰に請求された。納得できない。
·5年間居住した賃貸アパートを退去したら、管理会社からクリーニング代や修繕費を請求された。額で納得できない。
·賃貸アパートの退去時に敷金を半額返金すると聞いていたが、清掃費が追加されて返金されないという通知書が届いた。敷金を返金してほしい。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(独立行政法人　国民生活センターより)

などがあります。
もともと聞いていた話と違う、請求される金額があまりにも高額だ、という
賃借人の意見が多いようです。
こうしたトラブルを踏まえて、2020年4月から民法が改正されるのです。
 

 【民法の改正点】

『改正民法621条』(賃借人の原状回復義務)

賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年の変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を現状に服する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りではない。

つまり、「賃料の滞納や、別途ガイドラインで定めるもの以外、
原則敷金は返してもらえる」という内容を改めて定めたものになっています。
敷金が返ってくるのは賃借人にとっては嬉しいことになりますが、
一方で貸す側、不動産管理会社の中には、敷金・礼金を収入基盤としている会社もあるため、
そういった会社は今回の改正により打撃を受けることになります。
改正前は曖昧な基準で賃借人に請求することができたものができなくなってしまうので、
今後存続危機にさらされていくことになるのです。
それでは逆にどんな会社が残るのかというと、
管理戸数を多く持ち、そこから得られる管理手数料で収益基盤を整えている
ある程度の規模・資金力のある会社ということなので、
そういった会社が数多く残れば管理を任せる側としても安心です。

不動産業界といえば、ここ1、2年でレオパレス問題、大東建託の問題などが起こり、
不動産投資に取り組もうとされている方を不安にさせるような事件もありました。
しかしながら、今回の民法改正という形で、今後安心して不動産投資を始められる環境に
変わろうとしています。
それが今の不動産業界であり、これからの不動産業界の在り方を
大きく変化させるきっかけとなるに違いないでしょう。

・Twitter

https://twitter.com/_liv_group

・Facebook
https://www.facebook.com/livgroupofficial/

・Instagram
https://www.instagram.com/livgroup_official/

【リヴグループ】
リヴグループは首都圏新築物件を土地の取得から自社開発しています。
その物件の区分にオーナー様を募集し、販売・管理・買取をさせていただく
総合不動産会社です。
現在は101棟の管理物件があり、区分マンションも新築や中古を問わず、
5,000戸弱の戸数を管理しております。
今回のコラムでは、自社でもマンションを五番館まで建設・管理している
錦糸町エリアの紹介をしたいと思います。

【錦糸町の由来】
現在のJR錦糸町駅北口の北斎通りにあった堀が
「錦糸堀」と呼ばれていたことが由来とされています。
錦糸堀には、堀の中から釣った魚を「置いてけ」という声がしたという
本所七不思議の一つ「おいてけぼり」の伝説があるそうです。

【墨田区の人口】
それでは、錦糸町を含む墨田区全体では
どれくらいの人口が住んでいるのでしょうか？
平成31年墨田区の総人口は、300,911人です。
年代別人口で表すと、下の表のようになります。

引用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　引用:墨田区公式ウェブサイト

一番多いのは40歳～59歳の年代です。
人口の推移としては、1995年から1999年にかけて
若干の減少傾向にあった墨田区ですが、
2000年以降は増加傾向に転じ、世帯数とともに増加を続けています。
中でも錦糸町の割合だけをみると55％が単身世帯、
逆にファミリー世帯の割合は減少傾向にあるので、
特に働く一人暮らしの人に選ばれやすいエリアであることが分かります。

【錦糸町のアクセス】
錦糸町駅は総武線、総武本線、東京メトロ半蔵門線の3つの路線を
使うことができます。
都内の主要な駅へのアクセスも、
錦糸町駅→秋葉原駅6分
錦糸町駅→東京駅8分
錦糸町駅→日本橋駅16分
錦糸町駅→池袋駅25分
と、30分あればどこへでも行ける立地の良さです。
特に、「家には寝に帰るだけ」という人であれば
このアクセスの良さも重要です。
錦糸町駅の一日の平均乗降者数は約30万人弱で、
一日の乗車数ランキングでJR東日本エリアの1655駅中、
38位という結果になっています。
(JR東日本ウェブサイト各駅乗車人数より)
ちなみに1位は新宿、2位は池袋、3位は東京駅です。
特に40歳~59歳の年代が一番多く住んでいるのは、大手の企業が
集まりやすい東京駅や日本橋駅への所要時間が短く、
また家賃も高すぎないところが魅力なのかもしれません。

 【ワンルーム家賃相場】
錦糸町駅付近のワンルーム家賃相場は、だいたい10万～11万くらいです。
総武線の周りの駅に比べると若干高めではありますが
主要駅へのアクセスの良さ、商業施設の充実、住みやすさなどから
需要の高いエリアであるため、家賃相場にも納得です。

 【立地・周辺環境】
投資マンションを選ぶ際のポイントは何でしょうか？
通勤・通学に便利な立地が絶対条件です。
基本的にマンションのオーナー様は全国各地にいるため、
実際には物件を見ずに決めることが多いのです。
しかし、やはり物件の立地や周辺環境は気になるものです。
錦糸町付近を見ていくと、駅前にはテルミナをはじめとした
ショッピングモール、映画館、病院なども充実しているので、
休日にわざわざ電車に乗らなくていいのも魅力です。
また、錦糸町は浅草、スカイツリーにも訪れやすく
秋葉原までも総武線一本で行けるので、
外国人にも宿泊先として人気のエリアとなっており、
民泊としての需要の高さも魅力の一つです。
特にこの3月、4月は桜を一目見ようと海外から日本を訪れる旅行者数が多く、
民泊の利用率も高いようです。

・Twitter

https://twitter.com/_liv_group

・Facebook
https://www.facebook.com/livgroupofficial/

・Instagram
https://www.instagram.com/livgroup_official/