【マンション経営コラム｜第2８回】いざ不動産投資ローンを組む際に気を付けたいこと
融資を受けて、収益性の高い事業を展開するためにも、不動産投資ローンで押さえておきたいポイントを紹介します。
不動産投資ローンとは？組み方と条件
不動産投資ローンは、投資用のマンションやアパートを購入する際に、受ける融資のことを指します。投資用不動産を担保にすることで借り入れができ、返済は投資物件からの家賃収入を充てることが多いです。
不動産投資ローンでは、投資によってどれくらい収益が得られるかが審査のポイントになり、収益の見込みによって借入額が決まります。住宅購入者の返済能力がポイントになる住宅ローンとは、審査ポイントも用途も異なるのです。
この2つのローンを比べると、不動産投資ローンは返済能力の判断が難しいため、審査や条件が厳しくなる傾向があるようです。
不動産投資ローンを組むには、条件がいくつもあります。金融機関によって違いはありますが、基本的に一定の自己資金があることが条件である場合が多いです。
不動産投資ローンでは資金力も判断されるため、住宅ローンと同じく年収などをみられます。投資用物件の経営がうまくいかなかった場合、自分の収入からローンの返済を行わなければならず、収入が少なければ、返済が滞ってしまう可能性があるためです。
審査の基準は公開されていませんが、住宅ローンでみられる勤続年数などの条件はクリアする必要があるといえるでしょう。
不動産投資ローンのシミュレーションで必要な項目
不動産投資ローンを組むに当たっては、数字を押さえておかなくてはいけない項目があります。まずは物件の価格と購入にかかる諸経費です。諸経費には、建物に対する消費税や不動産仲介の手数料、契約書にはる印紙税や登録免許税・不動産取得税、そして投機を依頼する際の司法書士費用などがあります。
そのほか、年間の予定賃料収入をまずは稼働率100％で試算してみます。ローンを組むため、頭金として出す自己資金額や借入の期間、そして金利が必要です。ですが、ローンの部分は条件によっても変わってくるので、シミュレーション結果は絶対ではありません。
金融機関ごとに不動産投資ローンの借入上限額や金利、返済期間や返済額も条件が異なってきます。加えて、融資を受ける側の事情や投資物件の採算性も考慮されるので、毎月の返済額に差が出てきます。必ず複数の条件でシミュレーションを行いましょう。
不動産投資ローンを組む際の注意点
不動産投資ローンは、手元の資産以上の投資物件を購入する際にとても便利ですが、注意点もいくつかあります。
まずは自己資金の準備です。実際の物件価格と担保評価額に差が出ることがありますが、その差額の現金を準備しておくことが大切です。頭金として自己資金を十分に用意できていれば、審査を通過する可能性も上がるでしょう。
次に今後の見通しについても、具体的な案を作っておきましょう。収益が不安定な投資物件では、毎月のローン返済にも影響がでてしまいます。その場合は、自己資金で返済をしていかなければなりませんが、あまり長く空室が続くと返済に行き詰ってしまいます。今後の事業計画をしっかり組み立て、金融機関側にも提示できるようにしておきましょう。
不動産投資は大きな利益獲得の見込みがありますが、マンションやアパートなどの不動産物件を購入するのは簡単ではありません。不動産投資ローンを効率よく使い、収益を大きくしましょう。
