【マンション経営コラム|第３０回】ターゲット別で考える、投資物件を選ぶ際に重視するポイント
広さと住人のタイプが決め手
投資物件は、単身者向けか、ファミリー向けかという選択になります。単身者向けは間取りが1K、1DK、1LDKで広さは30平方メートル未満が中心です。ファミリー向けは夫婦と子供がいる世帯を想定しているものが多く、3DK、3LDK、4LDKなどで広さは70平方メートル前後のものが多くなります。これに加え、最近では40～50平方メートルの2DKや2LDKがいわゆるDINKS（子供のいない夫婦だけの世帯）向けとして供給されるようになってきました。
投資家にとっての最大の関心事は、住人が毎月、家賃を滞納することなく納め、可能な限り空室がなく入居している状態かどうかです。そして、修理費用があまりかからないよう、部屋を傷つけることなく住んでくれるかどうかも重要でしょう。こうした点から、それぞれのメリットとデメリットを探っていきましょう。
学生と社会人で違う単身者向け
単身者向きは学生のほか、独身もしくは単身赴任のサラリーマンの入居者が多く、学生は入学や卒業の時期（3～4月）、多くの会社で大規模な人事異動がある7月などに、入退去が集中します。入居期間が4年前後と短期ながらも安定していることが特徴です。このため、住人の入退去のタイミングが読みやすいことがメリットといえるでしょう。
反面、デメリットとしては、住人が収入の少ない若者だった場合の家賃滞納リスクや、学生である場合は夜遅くに仲間と騒ぐなどによって近隣の迷惑となる可能性があることです。
東京地区私立大学教職員組合連合の調査では、首都圏の私立大学に通う下宿生への仕送り額は15年連続で減少しており、ピーク時の1994年には12万4,900円だったのが、2015年には8万6,700円と過去最低でした。平均家賃も6万1,200円と前年度比400円減となっています。そのため、学校の近くだからといって空室リスクが低い、というわけではなくなってきました。
一方の社会人も、若手であればそこまで収入も多くないため、家賃に振り分けられないというケースも少なくありません。収入が上がってくる中堅層になると、部屋の間取りやエリアにこだわることも考えられますので、どの層をターゲットにするのか、地域を選ぶ際に考えると良いでしょう。
ファミリー向けは原状回復コストが高い
一方、ファミリー向けは収入面でも独身の若者より多くあると推測できることから、家賃滞納は考えにくく、異動などがない限りは長期で住んでくれることも期待できます。
デメリットとして、退去の時期が読みにくいことが挙げられます。なぜなら、引っ越しの理由が、人事異動や家族が増えた、成長して手狭になった、親世代との同居など、個々の家族の事情によるものが大半だからです。単身者向けと違って年間を通じて需要があるのはメリットでもあるのですが、単身者のように1人の意向で決められないことから、空室期間が長くなる可能性があると考えたほうがいいでしょう。
原状回復のコストも高くつくことはデメリットです。一般的に、部屋の賃料は延べ床面積に比例して高くなるものではないため、賃料単価は単身者向けの方が高くなります。これに対し、原状回復は床面積あたりの単価で計算されるため、60平方メートルの3LDKでは30平方メートルの1DKと比べて、単純に費用が2倍近くになります。水回りの使用頻度も高く、修復箇所は単身者向けより多いでしょう。
このように、それぞれのメリットとデメリットを踏まえ、また地域の事情も考慮したうえで投資案件を選ぶことが重要です。
