【マンション経営コラム｜第６5回】年収いくらで始める？マンション経営と年収の関係
会社員の平均年収は？
国税庁が毎年実施している「民間給与実態統計調査（平成27年）」によると、1年を通じて勤務した給与所得者の平均年収は420万円になっています。
男性だと521万円、女性だと276万円が平均年収です。正規・非正規についてみると、正規485万円、非正規171万円となっています。
マンション経営をする際の初期費用
マンション経営の初期費用として、最も大きな割合を占めるのがマンションの購入費用となります。
・ マンション費用
マンションを手に入れるために足りないものは何でしょうか。たとえば、遊休土地を所有していてマンションを建築すればいいという場合は、マンション建築費用が必要になります。また、全く土地を持っていない場合は、土地の代金とマンション建築代金を合わせた不動産取得費用がかかることになります。
頭金として全額自己資金を用意している場合は特に問題ありませんが、ローンなどを組む場合はローンにかかる費用が必要になります。また、ローンは審査が必要となり、希望する金額すべてを借りることができない場合があります。このような場合は、自己資金を用意する必要が出てきます。
・ 諸費用
たとえば、仲介手数料や不動産取得税などがあります。これらの費用は大まかに計算すると物件価格の1割になるといわれています。不動産を手に入れる金額だけでなく、諸費用についても必要になるため注意が必要です。
年収に合った物件を探そう！
マンション経営を始めるにあたり、かなり高額の初期費用が必要となります。初期費用を自己資金ですべて用意してからマンション経営を始めるとすると、かなりの年月がかかってしまうかもしれません。そのためローンを活用して資金調達を行い、マンション経営を始めるのがスタンダードになっています。
マンション経営は、自身の持ち家を購入する際に頭金を用意して、それ以外は住宅ローンを組んで長期にわたって返済していくケースと似ています。自宅を購入する場合と異なるのは、手に入れた不動産を活用して家賃収入を得ることができるという点です。自宅を購入するケースとは異なり、家賃収入を見込んでローンを組むということになります。
それでは、どのくらいの物件を探すべきでしょうか。そもそも、年収と比較してあまりに高額なローンの場合、審査が下りない可能性が高いといえます。年収に応じて返済額を検討することが必要となります。たとえば、年収400万円の場合、諸費用5％を差し引いて2,600万円から3,200万円くらいのローンを組むことが可能となっています。そのため、同程度の金額でマンションを手に入れることができます。頭金があったり土地を持っていたりすれば、この金額よりも大きなマンションを手に入れることが可能になります。年収に応じたローンを探し、それに見合った物件を探すことが一つの目安となるでしょう。
多少余裕を持った投資を
投資はもともと現在の生活に支障が出ない範囲で行うのが適切とされています。しかし、マンション経営など不動産投資は初期費用が多くかかる特殊な投資となっています。そのため、初期費用をまかなうためにローンを組む場合が多いのです。
マンション経営にも波があると同時に、自身もいつも安定した収入があるとは限りません。無理をして、返済がギリギリのラインのローンを組むよりも、ある程度余裕を持って返済できるローンを組むことをおすすめします。
