不動産プランナーの岸本千佳さんによる連載『都市を再編集する』。結婚を機に京都と和歌山の二拠点生活を始めた岸本さん。多くの地方都市と同様、中心部のシャッター街化が進む和歌山ですが、地域の魅力を知ることにより、街を草の根から活性化するリノベーションのアイディアが湧き出てきます。
京都と和歌山での二拠点生活のはじまり
これまでは、実際にリノベーションした実例を中心に紹介してきましたが、今回、こらからはじめようとしているプロジェクトの話です。ゆえに、妄想が多めに混じりますこと、お許しください。
実は私、これまでいかにも京都人のような振る舞いで、京都という街においての、京都のプロジェクトについて語ってきましたが、今年4月から、和歌山との二拠点生活をはじめています。結婚を機にとはいえ、まさに青天の霹靂。同じ関西と言えど、和歌山市内に足を踏み入れたのは、仕事で呼ばれた一度きりでした。 私に限らず、日本では結構な確率で、夫婦のどちらかが、結婚を機に見知らぬ地に住むことがあると思います。しかも、夫が仕事の都合上、和歌山を離れることができないので、せっかくだったら和歌山でも仕事をつくりたい。何ができるだろうか。未踏の地に住むことは不安でしかなかったですが、その地で仕事を始める見通しが立つまで時間はかからなかったおかげで、不安は希望へと変わりつつあります。

まずは、これまでのプロジェクトでそうしてきたように、和歌山のまちで肌感覚での状況把握に徹しました。4月から暮らしはじめて真っ先に感じたことは、とにかく飲食店が多く、しかもそのレベルが高いこと。海が近く素材が良いことはもちろん挙げられますが、進学せずに地元で独立する業種として真っ先にあがる職種が飲食店という事情もあるようです。他には、美容室や中古車販売が目立ちます。それは和歌山だけでなく、地方中核都市でも同じような状況でないでしょうか。それにしても、日々閑散としたまちなかに比して、飲食店数が圧倒的に多い。
和歌山市は、「リノベーションまちづくり」という考え方が広く根付いているまちでもあります。リノベーションまちづくりとは、遊休不動産や公共空間を活かして、民間が主体となり新しい使い方を発明することで、都市型産業の集積を図り、雇用の創出やコミュニティの活性につなげていく手法です。
その実践の場として、北九州市を皮切りに「リノベーションスクール」というものが開催され、今や全国で、不動産の再生を通じて新しいビジネスが生み出されています。私もユニットマスターと呼ばれるコーチ役として、全国で事業を地元の人が事業づくりをサポートしています。ちょうど1年前も、和歌山市を担当しました。 和歌山市は特に盛んで、この6年間で17件の事業が生まれています。そこで生まれた事業でも、やはり飲食を中心とした事業が多く存在します。
▲和歌山の堀（水辺）を活かしたバー
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不動産プランナーの岸本千佳さんによる連載『都市を再編集する』。今回は、岸本さんが自身の事務所のために行ったリノベーションです。人づてに舞い込んできた、微妙な立地の業務用倉庫の案件。決してポジティブではない諸条件をプラスに転換すべく、岸本さんの「再編集」が始まります。
何の変哲もない倉庫に潜む新しい価値
前回までは、建物の所有者から依頼が来て、プロジェクトがスタートしましたが、今回は、はじめて自らリスクを取ってスタートしたプロジェクトです。金額も規模も小さいですが、小さく始めることが大事だと心がけています、何事も。
2015年夏、間借りをしていた事務所を出て、そろそろ自分の城をつくろうと考えていました。ここは不動産屋という身分を存分に生かしてお得な物件を借りて、プランナーらしく、せっかくなら自分を実験台に、他人の物件ではできない何か面白いことをしてみたい。 場所や家賃といった条件はかなり広範囲に、ぼんやりと考えていました。広ければ誰かに貸したり、シェアできる人を見つければいいと思っていたからです。 そんな矢先、知り合いの工務店さんから「物件を見に来てほしい」と電話がありました。これまでも何度か物件の相談を受けている工務店さんで、私の運営している物件メディアに掲載する、もしくは活用のアイディアがあれば企画から入る。内見時は、そのどちらも可能性があります。なんでも、工務店自身が使っている「倉庫」とのこと。物件は例えば事業用（店舗など）の場合、住居よりも通常高い賃料だったり、用途によって金額が決まってきます。その中でも倉庫は最底辺。 だけど、使う側にしてみれば、不動産屋と大家で決めた用途が必ずしもハマるわけではない。私は、駐輪場バーや木賃アパートのシェアアトリエのこれまでの経験から、「用途に惑わされず、ピュアな眼で空間だけを見る」ことの重要性を知っていました。

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不動産プランナーの岸本千佳さんによる連載『都市を再編集する』。東京と違い、地方ではなかなか上手く行かないシェアハウスですが、今、お年寄りと学生が同居する新しいタイプの取り組みが始まっています。今回は岸本さんが京都で手がけたマッチングの事例をご紹介します。
地方都市のシェアハウスの困難
今回は、建物のリノベーションではなく住まい方のリノベーション。つまり、これまでの住み方にはない住み方を事業として進めているというお話です。
私が東京から京都へ帰ったのは5年前。東京ではシェアハウスをたくさん作ってきました。東京のシェアハウスは、さまざまな人を享受する受入皿として非常に効果のある住まい方でした。たとえば、チャレンジしたいことがあって上京したいけど、賃料は抑えたい人。ストーカー被害に遭って一人では住めない人。シェアハウスはリア充の巣屈のように思われがちですが、私の中でのシェアハウスは「楽しくて明るいシェルター」のような存在でした。 東京でシェアハウスを作っていた経験から、京都でも、前職と共同してシェアハウスを作りました。女性専用の新築物件で家賃は6万円程、しかも京都の市街地の真ん中で利便性も良い物件でした。東京でもあれだけ需要のあるシェアハウスだから、京都でも大丈夫だろうと思っていたのですが、これが落とし穴。予想以上になかなか入居者が見つかりませんでした。時を同じくして、下鴨神社近くの家賃3万円のシェアハウスで、ものづくりをコンセプトにした物件の管理を行っていました。最寄りの電車の駅からは徒歩20分、絶望的な立地でしたが、なんと、後者の方が明らかに人気があったのです。私がこの失敗から身をもって学んだことは、東京で成立した事業がどの街でも通用するわけではない。その街その街に合った事業を組み直さないといけない、ということ。実際、地方都市でのシェアハウスの事例を一通り調べてみましたが、大学などと提携の無い限り、ほとんどがうまくいっていないという事も判明しました。
高齢者と大学生が同居する住まい
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不動産プランナーの岸本千佳さんによる連載『都市を再編集する』。今回紹介するのは、京都の中宇治エリアを、地元民や観光客に愛される街にするためのプロジェクト。その中心となる小商い複合施設の立ち上げの鍵となるのは、一緒に街を変えていく「共犯者」を探すことでした。
中宇治エリアを変えるための五箇年計画
この連載も、早くも第３回になりました。今回は、京都は宇治の町家＋建具工場のリノベーション。しかも建物単体でなく、エリアにリノベーションが波及するプロジェクトの紹介です。
私のもとに来る相談は、「○○を作ってほしい！」と用途がはっきり決まっているものより、「この空き家を何とか活用したい。こういう想いを汲み取ってほしい。」というような相談が多いです。 今回も、「若い人の実験的な出店と地域の人たちの交流拠点にしたい。うまくいけば、ここを拠点として、このエリアの空き家再生へと繋げていきたい。」そうオーナーさんから一本のメールが来たのがはじまりでした。
▲宇治川からの風景。昔の貴族も、この風景に惚れ込んだのでしょうか。
舞台は宇治。京阪宇治駅とJR宇治駅の間、平等院に近い旧市街地の「中宇治」と呼ばれるエリア。中宇治は、古くからお商売をしている地元の方が多く、ヨソモノが入りにくいエリア。ゆえに、雰囲気のある路地や町家がひっそりと残っています。実は、私は宇治の郊外出身なのですが、サラリーマン家庭で育った私にとって、ここ中宇治は近いようで遠い存在でした。
▲古い町並みの残る中宇治のエリア
宇治と言えば、お茶を思い浮かべる人が多いと思いますが、平等院の参道は、観光客向けのお茶関連のお店ばかり。別の商店街は、夜は閑散としています。住居が多いにも関わらず、地元の人が美味しいものをゆっくり食べられる店が無く、結果的に観光客に媚びた街となってしまっていました。
そこで、オーナーさんやまちづくりが専門の大学教授、商店街の会長さんなどで構成されるプロジェクトメンバーで何度も話し合い、今回の案件は「地元の人に長く愛される場所」であり、「大人の女性が通う場所」をつくろうとなりました。
また、依頼のメッセージにもあったように、建物単体のリノベーションではなく、このエリア全体のリノベーションの一投目という位置づけでした。そこで、まずは五箇年計画を作成し、メンバーに共有しました。宇治は宿泊施設が少なく、8割が京都市内に戻って宿泊するという統計が出ていたので、宿泊施設に活用するという案もあったのですが、「夜楽しめる場所も無いし、泊まりたいと思えるエリアになっていない」ということから、１年目は「訪れたくなる店」、２年目「通いたくなるエリア」とし、3年目にやっと「泊まりたくなる場所」を書き加えました。
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不動産プランナーの岸本千佳さんによる連載『都市を再編集する』。今回は実際にひとつの建物のリノベーションを通して、街の課題を解決に挑戦した例を紹介していただきます。線路脇で電車音のうるさいボロボロの木造アパートが、クリエイターのためのアトリエへ、その変貌は周囲の人や街全体へと変化を及ぼしていきます。
 ボロボロの木賃アパートをいかにリノベするか
不動産プランナーの岸本千佳です。連載第1回では、不動産プランナーという仕事がどのようなものなのか、また、私が働いている京都という都市が直面している課題について、ご説明しました。
今回は不動産を通じて街の課題を解決する。その解の一つを見てもらいましょう。
相談のあった物件は線路沿いの木賃アパート。オーナーさんは少年時代に、隣にある一戸建ての住宅に家族で住んでおり、木賃アパートに入居していた家族の子供達と一緒によく線路で遊んでいたという思い出深い場所。ご自身は結婚を機に別の家に住むことになりこの地域を離れました。その後、ご両親が亡くなられて以降空き家となっていました。

▲複数の線路と並んで建つ木造アパートが、今回の案件。
場所は京都駅から徒歩10分、エリアに際立った特色のない空白地帯に建つボロボロの木賃アパートです。
全8室の風呂無しアパートは、線路の真横に建っています。そのため電車音が激しく、住むにはなかなか厳しい状況です。前面道路はとても狭く、建物を撤去したとしても駐車場として利用できない。ひいては建て替えも難しい。
ただ、良いところもありました。建物は昭和感の雰囲気が漂い、2000年代初めに放送された小林聡美が主演のテレビドラマ『すいか』に出てきそうな階段。場所も色がないと言えばそうのですが、個性的な街が連なる京都市内中心部とは対照的に、この「色がない」という余白が逆に街の魅力的とも捉えられるのです。
予算も限られたなか、この条件をどう調理するか。ここで私は、大きな弱点でもある「電車音がうるさい」という絶対的な負の条件を逆手に取って、「音を出せるシェアアトリエ」としてリノベーションしたのです！　まさに、“音がうるさい”から“音を出せる”へ、発想の転換です。
こうして、京都駅発クリエーターのためのプラットフォーム「SOSAK KYOTO」が誕生しました。

▲シェアアトリエSOSAK KYOTOの玄関。ブロック塀を使って玄関サインを作った。

▲各区画の室内。アトリエに必要な設えを最低限施し、改装自由で貸し出している。
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今回から、不動産プランナーの岸本千佳さんによる新連載『都市を再編集する』が始まります。使い道のわからない建物の活用を企画段階から管理・運営までトータルプロデュースをしている岸本千佳さん。所有している側と利用する側、そしてその建物がある街までもを幸せにすることを目指す岸本さんの活動について語っていただきました。
 「不動産プランナー」の仕事とは？
はじめまして、不動産プランナーの岸本千佳といいます。以前、宇野さんと対談させてもらいましたが、連載では初登場です。

「不動産プランナー」という職種、はじめてお聞きになったという方が多いかと思います。それもそのはず、私が勝手に名乗っているからです。要は、建物の活用を企画段階から管理・運営まで一気通貫でプロデュースしています（プロデュースというと偉そうな人が出てきそうなのでプランナーとし、不動産プランナーとしました）。
プロデュースといっても、「ホテルをつくってほしい」「カフェをつくってほしい」という具体的な目的が決まっているわけではなくて、たいてい「この建物をどうにかしたい（けどどう使ったらいいか分からない）」という依頼がほとんど。その依頼に、どう活用をしたらいいか、様々な角度から検証・提案をし、提案が通れば設計と工事を行い（工事はパートナー業者に依頼）、使う人を見つけ、建物が完成してからも場の運営を行う。つまり、建物と物件オーナーに、最初から最後まで一貫して寄り添う。社会人になって以来10年間、いかにも気が遠くなりそうなくらいこの仕事一筋でやってきました！
でも、手間がかかる分やる価値があるから辞められないわけで。誰もがどうにもできない建物をどう料理するか、それが腕の見せどころです。
たとえば、賃貸マンションの1階の奥まった空間があり、そこは、駐輪場のような物置のような使われ方がされていました。私は、その空間を見た時、アンダーグラウンドな雰囲気を気に入って借りる人がいるに違いないと、オーナーさんに貸出してみないかと提案しました。その結果、翌日には問い合わせがあり、この空間を気に入った方が借りてくれ、素敵なバーへと変貌を遂げました。

▲駐輪場バー「OLBONECAFE」。町内で初めてできた夜営業の飲食店で、西陣の老若男女が夜な夜な集う。
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